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Vends appartement à Saint-Chamond

VilleSaint-Chamond (42)
Surface89m²
Coût Total148 080€
Loyer Annuel9 825€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 126 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 415,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à Saint-Chamond, cet appartement de 89m² offre un cadre de vie agréable à proximité de commerces, transports, écoles et autres commodités. Avec : 2 chambres Salon lumineux Cuisine équipée Salle de bain WC séparé Balcon/Cave Ascenseur Points forts: Quartier calme Bonne exposition Proches des transports

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.472990, 4.515980
Total : 148 080€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 138 000€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9825€/an
Fourchette totale : 620€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 7436€ - 12983€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 250 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :+14 750€ (+13.3%)
Marge achat-revente :-36 830€ (-33.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :43,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 233,79€
Coût de l'assurance :12 957,00€
Taxe foncière : 982,51€/an
Soit par mois : 81,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si le chauffage actuel est ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 - Salle de bain fonctionnelle mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 825 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 080 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 177 €
Revenus locatifs : +9 825 €
Charges déductibles : -18 177 €
Résultat foncier Année 1 : -8 352 €(Déficit de 8 352 €)
Imputable sur revenu global : 8 352 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 177 €/an
Revenus locatifs : +9 825 €
Charges déductibles : -6 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 648 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 825 €18 182 €4 681 €-8 357 €8 357 €--
210 022 €6 054 €4 554 €3 967 €---
310 222 €5 923 €4 422 €4 300 €---
410 427 €5 786 €4 286 €4 640 €---
510 635 €5 646 €4 145 €4 989 €---
610 848 €5 501 €4 000 €5 347 €---
711 065 €5 351 €3 850 €5 714 €---
811 286 €5 196 €3 696 €6 090 €---
911 512 €5 037 €3 536 €6 475 €---
1011 742 €4 872 €3 371 €6 870 €---
1111 977 €4 702 €3 201 €7 275 €---
1212 216 €4 526 €3 025 €7 690 €---
1312 461 €4 345 €2 844 €8 116 €---
1412 710 €4 157 €2 656 €8 553 €---
1512 964 €3 964 €2 463 €9 000 €---
1613 223 €3 764 €2 263 €9 459 €---
1713 488 €3 558 €2 057 €9 930 €---
1813 758 €3 345 €1 844 €10 413 €---
1914 033 €3 125 €1 624 €10 907 €---
2014 313 €2 898 €1 398 €11 415 €---
2114 600 €2 664 €1 163 €11 936 €---
2214 892 €2 422 €921 €12 470 €---
2315 189 €2 172 €672 €13 017 €---
2415 493 €1 914 €414 €13 579 €---
2515 803 €1 648 €147 €14 155 €---
TOTAL314 702 €116 754 €67 234 €197 949 €8 357 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 507 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 825 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-2 507 €+4 570 €
2+2 063 €+1 190 €+873 €
3+2 063 €+1 290 €+773 €
4+2 063 €+1 392 €+671 €
5+2 063 €+1 497 €+566 €
6+2 063 €+1 604 €+459 €
7+2 063 €+1 714 €+349 €
8+2 063 €+1 827 €+236 €
9+2 063 €+1 942 €+121 €
10+2 063 €+2 061 €+2 €
11+2 063 €+2 183 €-120 €
12+2 063 €+2 307 €-244 €
13+2 063 €+2 435 €-372 €
14+2 063 €+2 566 €-503 €
15+2 063 €+2 700 €-637 €
16+2 063 €+2 838 €-775 €
17+2 063 €+2 979 €-916 €
18+2 063 €+3 124 €-1 061 €
19+2 063 €+3 272 €-1 209 €
20+2 063 €+3 425 €-1 362 €
21+2 063 €+3 581 €-1 518 €
22+2 063 €+3 741 €-1 678 €
23+2 063 €+3 905 €-1 842 €
24+2 063 €+4 074 €-2 011 €
25+2 063 €+4 246 €-2 183 €
Total+51 575 €+59 385 €+-7 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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