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Appartement à vendre

VilleVouvray (37)
Surface98.5m²
Coût Total204 280€
Loyer Annuel12 689€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 149 000 €
Surface : 98.5 m²
Prix au m² : 1 512,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 44,5 m²), 2 chambres, Jardin, calme, Pas de balcon

Exclusivité en vente interactive à vouvray Venez découvrir en notre compagnie ce charmant appartement dans une ancienne demeure située dans un environnement calme à Vouvray. Le logement avec accès par escalier extérieur en pierre, vous propose aussi une grande pièce à vivre de 44 m² avec cheminée desservant une cuisine et une salle de bains avec WC. Vous retrouverez à l'étage 2 grandes chambres. Possibilité de créer une terrasse extérieure de plus de 30 m2. Le prix de première offre possible est fixé à 149 000 € (honoraires inclus). Aucuns frais supplémentaires ne sont à prévoir. La participation à la vente interactive est soumise à une visite du bien et à la constitution d'un dossier de financement validé. Toutes les offres seront transmises au vendeur qui restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite.

Pour découvrir ce bien et organiser votre visite, contactez Alexandra au O6 35 39 60 59 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vouvray
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37210
Coordonnées : 47.431440, 0.802276
Total : 204 280€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 43 360€
Valeur du bien : 192 360€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.5m²
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12689€/an
Fourchette totale : 889€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 10673€ - 15087€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 861,11 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :281 819 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-132 819€ (-47.1%)
Marge achat-revente :77 539€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 055,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 014,75€
Coût de l'assurance :17 363,80€
Taxe foncière : 1 268,91€/an
Soit par mois : 105,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en tomettes, nettoyage et éventuellement traitement
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 360 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 650€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement sol tomettes: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouvray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 689 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 917 €
Revenus locatifs : +12 689 €
Charges déductibles : -51 917 €
Résultat foncier Année 1 : -39 228 €(Déficit de 39 228 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 828 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 557 €/an
Revenus locatifs : +12 689 €
Charges déductibles : -8 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17827.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 689 €51 923 €6 600 €-39 234 €21 400 €17 834 €17 834 €
212 943 €8 385 €6 422 €4 558 €--13 277 €
313 202 €8 201 €6 237 €5 001 €--8 276 €
413 466 €8 010 €6 047 €5 455 €--2 820 €
513 735 €7 814 €5 850 €5 921 €---
614 010 €7 611 €5 647 €6 399 €---
714 290 €7 401 €5 437 €6 889 €---
814 576 €7 184 €5 220 €7 392 €---
914 867 €6 960 €4 996 €7 908 €---
1015 165 €6 728 €4 765 €8 437 €---
1115 468 €6 489 €4 525 €8 979 €---
1215 777 €6 242 €4 278 €9 536 €---
1316 093 €5 986 €4 023 €10 107 €---
1416 415 €5 722 €3 759 €10 692 €---
1516 743 €5 450 €3 486 €11 293 €---
1617 078 €5 168 €3 205 €11 910 €---
1717 419 €4 877 €2 914 €12 542 €---
1817 768 €4 576 €2 613 €13 191 €---
1918 123 €4 266 €2 302 €13 857 €---
2018 486 €3 945 €1 981 €14 541 €---
2118 855 €3 613 €1 650 €15 242 €---
2219 232 €3 271 €1 307 €15 962 €---
2319 617 €2 917 €953 €16 701 €---
2420 009 €2 551 €587 €17 459 €---
2520 410 €2 173 €209 €18 237 €---
TOTAL406 434 €187 461 €95 015 €218 973 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665 €-6 420 €+9 085 €
2+2 665 €0 €+2 665 €
3+2 665 €0 €+2 665 €
4+2 665 €0 €+2 665 €
5+2 665 €+930 €+1 735 €
6+2 665 €+1 920 €+745 €
7+2 665 €+2 067 €+598 €
8+2 665 €+2 218 €+447 €
9+2 665 €+2 372 €+293 €
10+2 665 €+2 531 €+134 €
11+2 665 €+2 694 €-29 €
12+2 665 €+2 861 €-196 €
13+2 665 €+3 032 €-367 €
14+2 665 €+3 208 €-543 €
15+2 665 €+3 388 €-723 €
16+2 665 €+3 573 €-908 €
17+2 665 €+3 763 €-1 098 €
18+2 665 €+3 957 €-1 292 €
19+2 665 €+4 157 €-1 492 €
20+2 665 €+4 362 €-1 697 €
21+2 665 €+4 573 €-1 908 €
22+2 665 €+4 789 €-2 124 €
23+2 665 €+5 010 €-2 345 €
24+2 665 €+5 238 €-2 573 €
25+2 665 €+5 471 €-2 806 €
Total+66 625 €+65 692 €+933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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