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Achat : Appartement Limas (69400)

VilleLimas (69)
Surface98
Coût Total156 120
Loyer Annuel13 843
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 418,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir

69400 - Limas - Champ Fleuri - Appartement 6 Pièces - 4 Chambres - 98.27 m² - Balcon - Plain-Pied - Lumineux - Calme efficity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose ce charmant appartement situé dans le quartier paisible de Champ Fleuri à Limas.Situé au sein d'une résidence calme, cet appartement lumineux de 98.27 m² offre un cadre de vie agréable et familial. Idéalement conçu, il se compose de 6 pièces, dont 4 chambres spacieuses, offrant à chacun espace et intimité.Le salon baigné de lumière naturelle est un lieu de vie chaleureux, idéal pour se retrouver en famille ou entre amis. La cuisine équipée et aménagée vous permettra de préparer de délicieux repas en toute convivialité.Un balcon de 8.0 m² offre un espace extérieur privilégié pour profiter des beaux jours et des instants de détente en plein air.La tranquillité et le calme règnent en maîtres dans cet appartement, offrant un cadre de vie serein et reposant, loin du tumulte de la ville.Construit entre 1970 et 1989 en béton, l'immeuble est en bon état général, assurant un niveau de confort et de sécurité optimal pour ses habitants. La présence d'un ascenseur facilite l'accès aux étages, offrant une accessibilité appréciable au quotidien.Proposé au prix attractif de 139000 €, cet appartement représente une opportunité rare dans le secteur, alliant confort, luminosité et tranquillité.N'attendez plus pour visiter ce bien d'exception et découvrir le confort et le bien-être qu'il offre au quotidien. Contactez-Moi dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par ce bel appartement à Limas.

Ville : Limas
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69400
Coordonnées : 45.974970, 4.707470
Total : 156 120
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 145 000
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 11.77€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1154€/mois
Loyer annuel estimé : 13843€/an
Fourchette totale : 894€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 10732€ - 17856€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 418,18 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 982
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-97 982 (-41.3%)
Marge achat-revente :80 862€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 352,06
Coût de l'assurance :13 660,50
Taxe foncière : 1 384,30€/an
Soit par mois : 115,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 843 €/an
Calcul : 1 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 120 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 326
Revenus locatifs : +13 843
Charges déductibles : -13 326
Résultat foncier Année 1 : 517

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 326 €/an
Revenus locatifs : +13 843
Charges déductibles : -7 326
Résultat foncier Années 2+ : 6 517 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 84313 3325 401512---
214 1207 1905 2596 930---
314 4027 0435 1137 359---
414 6906 8924 9617 799---
514 9846 7354 8048 249---
615 2846 5724 6418 712---
715 5896 4034 4739 186---
815 9016 2294 2989 672---
916 2196 0484 11710 171---
1016 5445 8613 93010 683---
1116 8755 6673 73711 207---
1217 2125 4673 53611 745---
1317 5565 2593 32812 297---
1417 9075 0443 11312 864---
1518 2664 8212 89013 445---
1618 6314 5902 65914 041---
1719 0034 3512 42014 653---
1819 3844 1032 17315 280---
1919 7713 8471 91615 924---
2020 1673 5821 65116 585---
2120 5703 3071 37617 263---
2220 9813 0221 09217 959---
2321 4012 72779718 674---
2421 8292 42249219 407---
2522 2662 10617520 159---
TOTAL443 396132 62078 352310 7760Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 776
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907+153+2 754
2+2 907+2 079+828
3+2 907+2 208+699
4+2 907+2 340+567
5+2 907+2 475+432
6+2 907+2 614+293
7+2 907+2 756+151
8+2 907+2 902+5
9+2 907+3 051-144
10+2 907+3 205-298
11+2 907+3 362-455
12+2 907+3 524-617
13+2 907+3 689-782
14+2 907+3 859-952
15+2 907+4 033-1 126
16+2 907+4 212-1 305
17+2 907+4 396-1 489
18+2 907+4 584-1 677
19+2 907+4 777-1 870
20+2 907+4 975-2 068
21+2 907+5 179-2 272
22+2 907+5 388-2 481
23+2 907+5 602-2 695
24+2 907+5 822-2 915
25+2 907+6 048-3 141
Total+72 675+93 233+-20 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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