Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface68.71m²
Coût Total196 320€
Loyer Annuel12 261€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 68.71 m²
Prix au m² : 2 386,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement T3 situé à Évry-Courcouronnes, dans le département de l'Essonne (91000). Ce bien, construit en 2015, offre une surface habitable de 68 m², idéal pour une famille ou un couple à la recherche de confort et de modernité. L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres spacieuses, parfaites pour accueillir vos proches ou aménager un bureau. Le salon, d'une superficie de 27,13 m², est lumineux et convivial, offrant un espace de vie agréable pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine ouverte sur le séjour favorise les échanges et crée une atmosphère chaleureuse. Le bien dispose d'une terrasse où vous pourrez profiter de moments de tranquillité en extérieur. De plus, un emplacement de parking est inclus, ce qui est un atout considérable dans cette zone urbaine. L'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant l'accès à votre appartement situé au troisième étage. Le chauffage est collectif, avec un système au gaz, garantissant un confort optimal tout au long de l'année. La localisation de cet appartement est un véritable atout. Vous trouverez à proximité immédiate plusieurs supermarchés, dont le Diagonal et le G20, ainsi que des établissements scolaires tels que l'École maternelle et élémentaire La Communale. Les services de santé ne sont pas en reste, avec plusieurs pharmacies accessibles à moins de 1 km. Pour les étudiants, l'appartement est idéalement situé à proximité d'universités telles que l'IUT d'Evry Val d'Essonne. Enfin, pour les amateurs de loisirs, plusieurs boulangeries et stations de recharge pour véhicules électriques se trouvent à proximité. Cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable et pratique à Évry-Courcouronnes. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/%C3%89vry-Courcouronnes-91000/483

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.619492, 2.444854
Total : 196 320€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 19 200€
Valeur du bien : 183 200€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.71m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12261€/an
Fourchette totale : 701€ - 1490€/mois
Fourchette annuelle : 8408€ - 17879€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 098,04 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 156 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :+19 844€ (+13.8%)
Marge achat-revente :-52 164€ (-36.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 014,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 312,39€
Coût de l'assurance :16 687,20€
Taxe foncière : 1 226,05€/an
Soit par mois : 102,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais vérification recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 430 €
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -27 430 €
Résultat foncier Année 1 : -15 170 €(Déficit de 15 170 €)
Imputable sur revenu global : 15 170 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 230 €/an
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -8 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 030 €/an
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 261 €27 436 €6 343 €-15 176 €15 176 €--
212 506 €8 065 €6 171 €4 441 €---
312 756 €7 888 €5 994 €4 868 €---
413 011 €7 705 €5 811 €5 306 €---
513 271 €7 516 €5 622 €5 755 €---
613 537 €7 321 €5 427 €6 216 €---
713 807 €7 119 €5 225 €6 688 €---
814 084 €6 910 €5 017 €7 173 €---
914 365 €6 695 €4 801 €7 670 €---
1014 652 €6 473 €4 579 €8 180 €---
1114 946 €6 243 €4 349 €8 703 €---
1215 244 €6 005 €4 111 €9 239 €---
1315 549 €5 760 €3 866 €9 790 €---
1415 860 €5 506 €3 612 €10 354 €---
1516 178 €5 244 €3 350 €10 933 €---
1616 501 €4 973 €3 080 €11 528 €---
1716 831 €4 694 €2 800 €12 137 €---
1817 168 €4 405 €2 511 €12 763 €---
1917 511 €4 106 €2 213 €13 405 €---
2017 861 €3 798 €1 904 €14 064 €---
2118 219 €3 479 €1 585 €14 740 €---
2218 583 €3 150 €1 256 €15 433 €---
2318 955 €2 809 €916 €16 145 €---
2419 334 €2 458 €564 €16 876 €---
2519 720 €2 095 €201 €17 626 €---
TOTAL392 709 €157 851 €91 312 €234 858 €15 176 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 553 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 575 €-4 553 €+7 128 €
2+2 575 €+1 332 €+1 243 €
3+2 575 €+1 460 €+1 115 €
4+2 575 €+1 592 €+983 €
5+2 575 €+1 727 €+848 €
6+2 575 €+1 865 €+710 €
7+2 575 €+2 007 €+568 €
8+2 575 €+2 152 €+423 €
9+2 575 €+2 301 €+274 €
10+2 575 €+2 454 €+121 €
11+2 575 €+2 611 €-36 €
12+2 575 €+2 772 €-197 €
13+2 575 €+2 937 €-362 €
14+2 575 €+3 106 €-531 €
15+2 575 €+3 280 €-705 €
16+2 575 €+3 458 €-883 €
17+2 575 €+3 641 €-1 066 €
18+2 575 €+3 829 €-1 254 €
19+2 575 €+4 021 €-1 446 €
20+2 575 €+4 219 €-1 644 €
21+2 575 €+4 422 €-1 847 €
22+2 575 €+4 630 €-2 055 €
23+2 575 €+4 844 €-2 269 €
24+2 575 €+5 063 €-2 488 €
25+2 575 €+5 288 €-2 713 €
Total+64 375 €+70 457 €+-6 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →