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Appartement

VilleÉvry (91)
Surface68.71
Coût Total196 320
Loyer Annuel12 261
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 68.71 m²
Prix au m² : 2 386,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement T3 situé à Évry-Courcouronnes, dans le département de l'Essonne (91000). Ce bien, construit en 2015, offre une surface habitable de 68 m², idéal pour une famille ou un couple à la recherche de confort et de modernité. L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres spacieuses, parfaites pour accueillir vos proches ou aménager un bureau. Le salon, d'une superficie de 27,13 m², est lumineux et convivial, offrant un espace de vie agréable pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine ouverte sur le séjour favorise les échanges et crée une atmosphère chaleureuse. Le bien dispose d'une terrasse où vous pourrez profiter de moments de tranquillité en extérieur. De plus, un emplacement de parking est inclus, ce qui est un atout considérable dans cette zone urbaine. L'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant l'accès à votre appartement situé au troisième étage. Le chauffage est collectif, avec un système au gaz, garantissant un confort optimal tout au long de l'année. La localisation de cet appartement est un véritable atout. Vous trouverez à proximité immédiate plusieurs supermarchés, dont le Diagonal et le G20, ainsi que des établissements scolaires tels que l'École maternelle et élémentaire La Communale. Les services de santé ne sont pas en reste, avec plusieurs pharmacies accessibles à moins de 1 km. Pour les étudiants, l'appartement est idéalement situé à proximité d'universités telles que l'IUT d'Evry Val d'Essonne. Enfin, pour les amateurs de loisirs, plusieurs boulangeries et stations de recharge pour véhicules électriques se trouvent à proximité. Cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable et pratique à Évry-Courcouronnes. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/%C3%89vry-Courcouronnes-91000/483

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.619492, 2.444854
Total : 196 320
Prix d'acquisition : 164 000
Travaux : 19 200
Valeur du bien : 183 200
Frais de notaire : 13 120
Coût estimé : 13 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.71
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12261€/an
Fourchette totale : 701€ - 1490€/mois
Fourchette annuelle : 8408€ - 17879€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 098,04 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 156
Prix d'achat :164 000
Décote à l'achat :+19 844 (+13.8%)
Marge achat-revente :-52 164€ (-36.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 014,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 312,39
Coût de l'assurance :16 687,20
Taxe foncière : 1 226,05€/an
Soit par mois : 102,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE B - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires, mais vérification recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200
    Vérification système chauffage collectif: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 430
Revenus locatifs : +12 261
Charges déductibles : -27 430
Résultat foncier Année 1 : -15 170(Déficit de 15 170 €)
Imputable sur revenu global : 15 170
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 230 €/an
Revenus locatifs : +12 261
Charges déductibles : -8 230
Résultat foncier Années 2+ : 4 030 €/an
Prix d'achat du bien : 164 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 26127 4366 343-15 17615 176 €--
212 5068 0656 1714 441---
312 7567 8885 9944 868---
413 0117 7055 8115 306---
513 2717 5165 6225 755---
613 5377 3215 4276 216---
713 8077 1195 2256 688---
814 0846 9105 0177 173---
914 3656 6954 8017 670---
1014 6526 4734 5798 180---
1114 9466 2434 3498 703---
1215 2446 0054 1119 239---
1315 5495 7603 8669 790---
1415 8605 5063 61210 354---
1516 1785 2443 35010 933---
1616 5014 9733 08011 528---
1716 8314 6942 80012 137---
1817 1684 4052 51112 763---
1917 5114 1062 21313 405---
2017 8613 7981 90414 064---
2118 2193 4791 58514 740---
2218 5833 1501 25615 433---
2318 9552 80991616 145---
2419 3342 45856416 876---
2519 7202 09520117 626---
TOTAL392 709157 85191 312234 85815 176Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 553
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 575-4 553+7 128
2+2 575+1 332+1 243
3+2 575+1 460+1 115
4+2 575+1 592+983
5+2 575+1 727+848
6+2 575+1 865+710
7+2 575+2 007+568
8+2 575+2 152+423
9+2 575+2 301+274
10+2 575+2 454+121
11+2 575+2 611-36
12+2 575+2 772-197
13+2 575+2 937-362
14+2 575+3 106-531
15+2 575+3 280-705
16+2 575+3 458-883
17+2 575+3 641-1 066
18+2 575+3 829-1 254
19+2 575+4 021-1 446
20+2 575+4 219-1 644
21+2 575+4 422-1 847
22+2 575+4 630-2 055
23+2 575+4 844-2 269
24+2 575+5 063-2 488
25+2 575+5 288-2 713
Total+64 375+70 457+-6 082
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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