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Appartement 4 pièces 72 m²

VilleToulouse (31)
Surface72m²
Coût Total138 680€
Loyer Annuel10 662€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 159,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 72 m² - Appartement 4 pièces 72 m²

Situé au 7ᵉ étage avec ascenseur, cet appartement offre une vue dégagée et imprenable sur Ancopole et la chaîne des Pyrénées. Il se compose de 3 chambres d’environ 10 m² chacune, d’un salon une cuisine fonctionnelle, et d’un balcon idéal pour profiter du panorama.

Une salle de bain à rafraîchir complète le bien, ainsi qu’une cave privative pour plus de rangement. L’ensemble bénéficie d’une belle luminosité à proximité des commodités et des transports.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 1 lot (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 83 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Stéphanie LABLANCHÉ, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 508466836

Surface : 72 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.551388, 1.412169
Total : 138 680€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10662€/an
Fourchette totale : 696€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8347€ - 13618€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 232,56 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 744 €
Prix d'achat :83 500 €
Décote à l'achat :-77 244€ (-48.1%)
Marge achat-revente :22 064€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 751,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 269,41€
Coût de l'assurance :16 641,60€
Taxe foncière : 1 066,16€/an
Soit par mois : 88,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage + éléments sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 662 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 680 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 066 €
Revenus locatifs : +10 662 €
Charges déductibles : -55 066 €
Résultat foncier Année 1 : -44 404 €(Déficit de 44 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 566 €/an
Revenus locatifs : +10 662 €
Charges déductibles : -6 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23004.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 662 €55 071 €4 839 €-44 409 €21 400 €23 009 €23 009 €
210 875 €6 444 €4 713 €4 430 €--18 579 €
311 092 €6 314 €4 582 €4 779 €--13 800 €
411 314 €6 178 €4 446 €5 136 €--8 664 €
511 541 €6 038 €4 306 €5 503 €--3 161 €
611 771 €5 892 €4 161 €5 879 €---
712 007 €5 742 €4 010 €6 265 €---
812 247 €5 586 €3 854 €6 661 €---
912 492 €5 424 €3 692 €7 068 €---
1012 742 €5 257 €3 525 €7 485 €---
1112 996 €5 083 €3 352 €7 913 €---
1213 256 €4 904 €3 172 €8 353 €---
1313 522 €4 718 €2 986 €8 804 €---
1413 792 €4 525 €2 793 €9 267 €---
1514 068 €4 325 €2 594 €9 742 €---
1614 349 €4 119 €2 387 €10 231 €---
1714 636 €3 904 €2 173 €10 732 €---
1814 929 €3 683 €1 951 €11 246 €---
1915 227 €3 453 €1 721 €11 775 €---
2015 532 €3 215 €1 483 €12 317 €---
2115 843 €2 968 €1 236 €12 875 €---
2216 160 €2 712 €981 €13 447 €---
2316 483 €2 448 €716 €14 035 €---
2416 812 €2 173 €442 €14 639 €---
2517 149 €1 889 €158 €15 259 €---
TOTAL341 496 €162 065 €70 269 €179 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239 €-6 420 €+8 659 €
2+2 239 €0 €+2 239 €
3+2 239 €0 €+2 239 €
4+2 239 €0 €+2 239 €
5+2 239 €0 €+2 239 €
6+2 239 €+815 €+1 424 €
7+2 239 €+1 879 €+360 €
8+2 239 €+1 998 €+241 €
9+2 239 €+2 120 €+119 €
10+2 239 €+2 245 €-6 €
11+2 239 €+2 374 €-135 €
12+2 239 €+2 506 €-267 €
13+2 239 €+2 641 €-402 €
14+2 239 €+2 780 €-541 €
15+2 239 €+2 923 €-684 €
16+2 239 €+3 069 €-830 €
17+2 239 €+3 220 €-981 €
18+2 239 €+3 374 €-1 135 €
19+2 239 €+3 532 €-1 293 €
20+2 239 €+3 695 €-1 456 €
21+2 239 €+3 862 €-1 623 €
22+2 239 €+4 034 €-1 795 €
23+2 239 €+4 211 €-1 972 €
24+2 239 €+4 392 €-2 153 €
25+2 239 €+4 578 €-2 339 €
Total+55 975 €+53 829 €+2 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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