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Maison de village 9 pièces 229 m²

VilleTalairan (11)
Surface229m²
Coût Total222 612€
Loyer Annuel19 855€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 606,99 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 9 pièces 229 m²

Située au coeur des Corbières, venez découvrir cette grande maison de village de caractère aux charmes préservés. Le rez-de-chaussée propose plusieurs espaces de vie bien répartis : un double salon, une cuisine dinatoire et une salle à manger pour recevoir. L'étage propose 3 grandes chambres et une salle d'eau. Le second étage offre une vaste chambre ainsi que des combles. Coup de coeur assuré !

Surface : 229 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2025

Consommation énergie primaire : 182 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 190 € et 4 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Talairan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11220
Coordonnées : 43.050343, 2.661631
Total : 222 612€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 72 492€
Valeur du bien : 211 492€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1655€/mois
Loyer annuel estimé : 19855€/an
Fourchette totale : 1199€ - 2282€/mois
Fourchette annuelle : 14393€ - 27388€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,58 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 616 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-27 616€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-55 996€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :89,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 178,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 248,21€
Coût de l'assurance :26 713,44€
Taxe foncière : 1 985,48€/an
Soit par mois : 165,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 654,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 344,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :310,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 492 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 492€
    Isolation combles: 229 m² × 48€/m² = 10992€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8000€ (meubles, électroménager, peinture inclus)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (pose incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 3000€ (vérification et mise à jour de la tuyauterie inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Talairan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 692€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 855 €/an
Calcul : 1 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 612 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 069 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 492 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 775 €
Revenus locatifs : +19 855 €
Charges déductibles : -82 775 €
Résultat foncier Année 1 : -62 921 €(Déficit de 62 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 283 €/an
Revenus locatifs : +19 855 €
Charges déductibles : -10 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41520.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 855 €82 782 €7 236 €-62 928 €21 400 €41 528 €41 528 €
220 252 €10 095 €7 041 €10 156 €--31 371 €
320 657 €9 894 €6 840 €10 763 €--20 608 €
421 070 €9 686 €6 632 €11 384 €--9 224 €
521 491 €9 471 €6 417 €12 021 €---
621 921 €9 248 €6 194 €12 673 €---
722 360 €9 018 €5 964 €13 341 €---
822 807 €8 781 €5 727 €14 026 €---
923 263 €8 535 €5 481 €14 728 €---
1023 728 €8 282 €5 228 €15 446 €---
1124 203 €8 020 €4 966 €16 183 €---
1224 687 €7 749 €4 695 €16 938 €---
1325 181 €7 469 €4 415 €17 712 €---
1425 684 €7 180 €4 126 €18 505 €---
1526 198 €6 881 €3 827 €19 317 €---
1626 722 €6 572 €3 518 €20 150 €---
1727 256 €6 253 €3 199 €21 004 €---
1827 802 €5 923 €2 869 €21 879 €---
1928 358 €5 582 €2 528 €22 775 €---
2028 925 €5 230 €2 176 €23 695 €---
2129 503 €4 866 €1 812 €24 637 €---
2230 093 €4 490 €1 436 €25 604 €---
2330 695 €4 101 €1 047 €26 594 €---
2431 309 €3 699 €645 €27 610 €---
2531 935 €3 284 €230 €28 651 €---
TOTAL635 955 €253 091 €104 248 €382 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 170 €-6 420 €+10 590 €
2+4 170 €0 €+4 170 €
3+4 170 €0 €+4 170 €
4+4 170 €0 €+4 170 €
5+4 170 €+839 €+3 331 €
6+4 170 €+3 802 €+368 €
7+4 170 €+4 002 €+168 €
8+4 170 €+4 208 €-38 €
9+4 170 €+4 418 €-248 €
10+4 170 €+4 634 €-464 €
11+4 170 €+4 855 €-685 €
12+4 170 €+5 081 €-911 €
13+4 170 €+5 313 €-1 143 €
14+4 170 €+5 551 €-1 381 €
15+4 170 €+5 795 €-1 625 €
16+4 170 €+6 045 €-1 875 €
17+4 170 €+6 301 €-2 131 €
18+4 170 €+6 564 €-2 394 €
19+4 170 €+6 833 €-2 663 €
20+4 170 €+7 108 €-2 938 €
21+4 170 €+7 391 €-3 221 €
22+4 170 €+7 681 €-3 511 €
23+4 170 €+7 978 €-3 808 €
24+4 170 €+8 283 €-4 113 €
25+4 170 €+8 595 €-4 425 €
Total+104 250 €+114 859 €+-10 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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