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Appartement F2 à vendre - 2 pièces - 48,03 m2 - Aulnay Sous Bois - 93 - ILE-DE-FRANCE

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface48.03m²
Coût Total151 580€
Loyer Annuel12 693€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 48.03 m²
Prix au m² : 2 394,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

AULNAY SOUS BOIS - PROCHE LIGNE 16 , Secteur Savigny. À moins de 15 minutes de la gare RER B de SEVRAN et du centre commercial Beau Sevran, à 12 minutes du lycée Voillaume, à 9 minutes du Collège Claude Debussy, au pied de l'école Ambourget 1, des commerces et proche du futur METRO ligne 16 (Grand Paris).Dans une copropriété sécurisée et entretenue, venez découvrir cet appartement de type 2 pièces très lumineux sur une vue dégagée comprenant : entrée, cagibi, séjour, WC séparés, salle de douche, cuisine indépendante équipée et une chambre. Aucun travaux à prévoir. Un box sécurisé, une place de parking privé et une cave viennent compléter ce lot. Idéal investisseur ou jeune couple. Affaire à saisir rapidement !

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 151 580€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 27 380€
Valeur du bien : 142 380€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.03m²
Loyer prédit : 22.02€/m²/mois
Fourchette : 17.81€ - 27.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12693€/an
Fourchette totale : 855€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 10265€ - 15696€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 143,56 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 955 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+12 045€ (+11.7%)
Marge achat-revente :-48 625€ (-47.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 073,56€
Coût de l'assurance :13 263,25€
Taxe foncière : 1 269,34€/an
Soit par mois : 105,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 380 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les estimations les plus récentes pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 419 €
Revenus locatifs : +12 693 €
Charges déductibles : -34 419 €
Résultat foncier Année 1 : -21 725 €(Déficit de 21 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 039 €/an
Revenus locatifs : +12 693 €
Charges déductibles : -7 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 325.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 693 €34 424 €5 244 €-21 730 €21 400 €330 €330 €
212 947 €6 906 €5 106 €6 041 €---
313 206 €6 764 €4 964 €6 442 €---
413 470 €6 617 €4 817 €6 854 €---
513 740 €6 464 €4 664 €7 276 €---
614 015 €6 306 €4 506 €7 708 €---
714 295 €6 142 €4 343 €8 152 €---
814 581 €5 973 €4 173 €8 608 €---
914 872 €5 798 €3 998 €9 075 €---
1015 170 €5 616 €3 816 €9 554 €---
1115 473 €5 428 €3 628 €10 045 €---
1215 783 €5 233 €3 433 €10 550 €---
1316 098 €5 031 €3 231 €11 067 €---
1416 420 €4 822 €3 022 €11 598 €---
1516 749 €4 606 €2 806 €12 143 €---
1617 084 €4 382 €2 582 €12 702 €---
1717 425 €4 150 €2 350 €13 276 €---
1817 774 €3 909 €2 110 €13 864 €---
1918 129 €3 661 €1 861 €14 469 €---
2018 492 €3 403 €1 603 €15 089 €---
2118 862 €3 136 €1 336 €15 726 €---
2219 239 €2 860 €1 060 €16 379 €---
2319 624 €2 573 €774 €17 050 €---
2420 016 €2 277 €477 €17 739 €---
2520 416 €1 970 €170 €18 446 €---
TOTAL406 572 €148 450 €76 074 €258 122 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 666 €-6 420 €+9 086 €
2+2 666 €+1 713 €+953 €
3+2 666 €+1 933 €+733 €
4+2 666 €+2 056 €+610 €
5+2 666 €+2 183 €+483 €
6+2 666 €+2 313 €+353 €
7+2 666 €+2 446 €+220 €
8+2 666 €+2 582 €+84 €
9+2 666 €+2 722 €-56 €
10+2 666 €+2 866 €-200 €
11+2 666 €+3 014 €-348 €
12+2 666 €+3 165 €-499 €
13+2 666 €+3 320 €-654 €
14+2 666 €+3 479 €-813 €
15+2 666 €+3 643 €-977 €
16+2 666 €+3 811 €-1 145 €
17+2 666 €+3 983 €-1 317 €
18+2 666 €+4 159 €-1 493 €
19+2 666 €+4 341 €-1 675 €
20+2 666 €+4 527 €-1 861 €
21+2 666 €+4 718 €-2 052 €
22+2 666 €+4 914 €-2 248 €
23+2 666 €+5 115 €-2 449 €
24+2 666 €+5 322 €-2 656 €
25+2 666 €+5 534 €-2 868 €
Total+66 650 €+77 437 €+-10 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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