Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 92 m²

VilleCahors (46)
Surface92m²
Coût Total120 612€
Loyer Annuel11 664€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 650 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 007,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cahors à cinq minutes du centre-ville. Maison de village élevée sur 4 niveaux avec petit jardinet. Elle offre 3 chambres, 2 salles d'eau et wc. Séjour/ cuisine. Chauffage pompe à chaleur par radiateur.Cahors à cinq minutes du centre-ville. Maison de village élevée sur 4 niveaux avec petit jardinet. Elle offre 3 chambres, 2 salles d'eau et wc. Séjour/ cuisine. Chauffage pompe à chaleur par [URL masquée pour votre sécurité] idéale pour une résidence principale ou un pied-à-terre à proximité immédiate des commodités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CA7150-1 Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 221 € et 1 653 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.444610, 1.444802
Total : 120 612€
Prix d'acquisition : 92 650€
Travaux : 20 550€
Valeur du bien : 113 200€
Frais de notaire : 7 412€
Coût estimé : 7 412€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11664€/an
Fourchette totale : 769€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 9231€ - 14737€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,57 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 164 €
Prix d'achat :92 650 €
Décote à l'achat :-39 514€ (-29.9%)
Marge achat-revente :11 552€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 099,07€
Coût de l'assurance :10 553,55€
Taxe foncière : 1 166,38€/an
Soit par mois : 97,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :250,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 550 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 664 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 612 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 031 €
Revenus locatifs : +11 664 €
Charges déductibles : -26 031 €
Résultat foncier Année 1 : -14 368 €(Déficit de 14 368 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 668 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 481 €/an
Revenus locatifs : +11 664 €
Charges déductibles : -5 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3667.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 223 €(65% de 92 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 190 €/an
Calcul : 60 223 € × 3,636% = 2 190 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 664 €26 035 €3 897 €-14 371 €10 700 €3 671 €3 671 €
211 897 €5 380 €3 791 €6 517 €---
312 135 €5 271 €3 683 €6 864 €---
412 378 €5 159 €3 570 €7 219 €---
512 625 €5 043 €3 454 €7 583 €---
612 878 €4 923 €3 334 €7 955 €---
713 135 €4 799 €3 210 €8 337 €---
813 398 €4 671 €3 082 €8 727 €---
913 666 €4 538 €2 950 €9 128 €---
1013 939 €4 402 €2 813 €9 538 €---
1114 218 €4 260 €2 672 €9 958 €---
1214 502 €4 114 €2 526 €10 388 €---
1314 792 €3 964 €2 375 €10 829 €---
1415 088 €3 808 €2 219 €11 280 €---
1515 390 €3 647 €2 058 €11 743 €---
1615 698 €3 481 €1 892 €12 217 €---
1716 012 €3 309 €1 720 €12 703 €---
1816 332 €3 131 €1 543 €13 201 €---
1916 659 €2 948 €1 359 €13 711 €---
2016 992 €2 758 €1 170 €14 234 €---
2117 332 €2 563 €974 €14 769 €---
2217 678 €2 360 €772 €15 318 €---
2318 032 €2 151 €563 €15 881 €---
2418 393 €1 935 €347 €16 457 €---
2518 760 €1 712 €124 €17 048 €---
TOTAL373 595 €116 362 €56 099 €257 232 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 449 €-3 210 €+5 659 €
2+2 449 €+854 €+1 595 €
3+2 449 €+2 059 €+390 €
4+2 449 €+2 166 €+283 €
5+2 449 €+2 275 €+174 €
6+2 449 €+2 387 €+62 €
7+2 449 €+2 501 €-52 €
8+2 449 €+2 618 €-169 €
9+2 449 €+2 738 €-289 €
10+2 449 €+2 861 €-412 €
11+2 449 €+2 987 €-538 €
12+2 449 €+3 116 €-667 €
13+2 449 €+3 249 €-800 €
14+2 449 €+3 384 €-935 €
15+2 449 €+3 523 €-1 074 €
16+2 449 €+3 665 €-1 216 €
17+2 449 €+3 811 €-1 362 €
18+2 449 €+3 960 €-1 511 €
19+2 449 €+4 113 €-1 664 €
20+2 449 €+4 270 €-1 821 €
21+2 449 €+4 431 €-1 982 €
22+2 449 €+4 595 €-2 146 €
23+2 449 €+4 764 €-2 315 €
24+2 449 €+4 937 €-2 488 €
25+2 449 €+5 114 €-2 665 €
Total+61 225 €+77 170 €+-15 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →