Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSarzay (36)
Surface218
Coût Total211 800
Loyer Annuel17 439
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 848,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cette maison pleine de charme, idéale pour ceux en quête de tranquillité. Cette ancienne demeure se distingue par une belle répartition des espaces : d'un côté, une cuisine spacieuse et un salon chaleureux ; de l'autre, une vaste salle à manger d'environ 50m², parfaite pour recevoir, à laquelle s'ajoute une grande buanderie.

À l'étage, une grande pièce de vie polyvalente, idéale pour une salle de jeux ou une bibliothèque, vous accueille avec un petit balcon, ajoutant une touche de charme supplémentaire. Trois chambres sont à votre disposition, ainsi qu'une salle d'eau.

Le tout s'étend sur un terrain arboré de 1680m², offrant un cadre de vie paisible. Vous profiterez également d'une terrasse de 60m², ainsi qu'une terrasse couverte, pour savourer les beaux jours en toute sérénité.

Cette maison atypique, avec sa tour et ses volumes généreux, est équipée de pompes à chaleur pour un confort moderne tout en préservant son caractère unique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 185 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Maxime CHEVALIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 979 432 739

Ville : Sarzay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.605680, 1.912830
Total : 211 800
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 197 000
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1453€/mois
Loyer annuel estimé : 17439€/an
Fourchette totale : 1182€ - 1787€/mois
Fourchette annuelle : 14181€ - 21444€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :976,14 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :212 797
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-27 797 (-13.1%)
Marge achat-revente :997€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 110,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 898,67
Coût de l'assurance :18 532,50
Taxe foncière : 1 743,88€/an
Soit par mois : 145,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 453,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en s'assurant qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE C - Maison - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification du système de chauffage est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles et des murs, ainsi que mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la décoration si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la décoration si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 439 €/an
Calcul : 1 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 595
Revenus locatifs : +17 439
Charges déductibles : -21 595
Résultat foncier Année 1 : -4 156(Déficit de 4 156 €)
Imputable sur revenu global : 4 156
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 595 €/an
Revenus locatifs : +17 439
Charges déductibles : -9 595
Résultat foncier Années 2+ : 7 844 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 43921 6027 116-4 1634 163 €--
217 7889 4136 9288 375---
318 1439 2176 7328 926---
418 5069 0156 5309 491---
518 8768 8066 32110 071---
619 2548 5896 10410 665---
719 6398 3655 88011 274---
820 0328 1345 64911 898---
920 4327 8945 40912 538---
1020 8417 6465 16113 195---
1121 2587 3904 90413 868---
1221 6837 1244 63914 559---
1322 1176 8504 36515 267---
1422 5596 5664 08115 993---
1523 0106 2723 78716 738---
1623 4705 9683 48317 502---
1723 9405 6543 16818 286---
1824 4195 3282 84319 090---
1924 9074 9922 50719 915---
2025 4054 6442 15820 761---
2125 9134 2831 79821 630---
2226 4313 9111 42622 521---
2326 9603 5251 04023 435---
2427 4993 12764124 373---
2528 0492 71422925 335---
TOTAL558 571177 028102 899381 5434 163Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 249
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 543
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 662-1 249+4 911
2+3 662+2 512+1 150
3+3 662+2 678+984
4+3 662+2 847+815
5+3 662+3 021+641
6+3 662+3 199+463
7+3 662+3 382+280
8+3 662+3 569+93
9+3 662+3 761-99
10+3 662+3 958-296
11+3 662+4 160-498
12+3 662+4 368-706
13+3 662+4 580-918
14+3 662+4 798-1 136
15+3 662+5 021-1 359
16+3 662+5 251-1 589
17+3 662+5 486-1 824
18+3 662+5 727-2 065
19+3 662+5 975-2 313
20+3 662+6 228-2 566
21+3 662+6 489-2 827
22+3 662+6 756-3 094
23+3 662+7 030-3 368
24+3 662+7 312-3 650
25+3 662+7 601-3 939
Total+91 550+114 463+-22 913
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →