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Appartement 3 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleGuéret (23)
Surface67m²
Coût Total51 520€
Loyer Annuel6 462€
Rentabilité12.54%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 656,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

MARCON Immobilier GUERET vous propose REF .89340. Nouvelle Aquitaine, Creuse en Limousin, GUERET Centre, Appartement F3 de 67 m² en 4ème étage comprenant cuisine, séjour, 2 chambres, salle de bains + WC. Grand balcon. Chauffage gaz+ double vitrage. Cave. Garage. Copropriété de 42 lots - Charges moyennes 1123.63 euros/an eau inclus. Loué. Prix : 44 000 euros (honoraires charge vendeur)

MARCON IMMOBILIER GUERET [Coordonnées masquées] Réseau de 3 agences en Creuse: Aubusson-Guéret-La Souterraine

'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr'.

Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2020

Consommation énergie primaire : 446 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.148926, 1.870559
Total : 51 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 48 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6462€/an
Fourchette totale : 438€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 5260€ - 7938€/an
Rentabilité brute :12.54%
Fourchette de rentabilité :10.21% - 15.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 010,21 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :67 684 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-23 684€ (-35.0%)
Marge achat-revente :16 164€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :255,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 270,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 029,93€
Coût de l'assurance :4 508,00€
Taxe foncière : 646,16€/an
Soit par mois : 53,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,64€/mois
Soit par an : 1 123,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 538,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement réparation du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.8/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 124 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 680 €
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -7 680 €
Résultat foncier Année 1 : -1 218 €(Déficit de 1 218 €)
Imputable sur revenu global : 1 218 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 680 €/an
Revenus locatifs : +6 462 €
Charges déductibles : -3 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 782 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 462 €7 681 €1 731 €-1 220 €1 220 €--
26 591 €3 635 €1 685 €2 956 €---
36 723 €3 588 €1 638 €3 135 €---
46 857 €3 539 €1 588 €3 319 €---
56 994 €3 488 €1 537 €3 507 €---
67 134 €3 435 €1 485 €3 699 €---
77 277 €3 381 €1 430 €3 896 €---
87 422 €3 324 €1 374 €4 098 €---
97 571 €3 266 €1 316 €4 305 €---
107 722 €3 206 €1 255 €4 517 €---
117 877 €3 143 €1 193 €4 734 €---
128 034 €3 079 €1 128 €4 956 €---
138 195 €3 012 €1 062 €5 183 €---
148 359 €2 943 €993 €5 416 €---
158 526 €2 871 €921 €5 655 €---
168 697 €2 797 €847 €5 899 €---
178 870 €2 721 €771 €6 150 €---
189 048 €2 642 €692 €6 406 €---
199 229 €2 560 €610 €6 669 €---
209 413 €2 475 €525 €6 938 €---
219 602 €2 388 €437 €7 214 €---
229 794 €2 297 €347 €7 497 €---
239 990 €2 203 €253 €7 786 €---
2410 189 €2 106 €156 €8 083 €---
2510 393 €2 006 €56 €8 387 €---
TOTAL206 968 €77 784 €25 030 €129 184 €1 220 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-366 €+1 723 €
2+1 357 €+887 €+470 €
3+1 357 €+940 €+417 €
4+1 357 €+996 €+361 €
5+1 357 €+1 052 €+305 €
6+1 357 €+1 110 €+247 €
7+1 357 €+1 169 €+188 €
8+1 357 €+1 229 €+128 €
9+1 357 €+1 291 €+66 €
10+1 357 €+1 355 €+2 €
11+1 357 €+1 420 €-63 €
12+1 357 €+1 487 €-130 €
13+1 357 €+1 555 €-198 €
14+1 357 €+1 625 €-268 €
15+1 357 €+1 696 €-339 €
16+1 357 €+1 770 €-413 €
17+1 357 €+1 845 €-488 €
18+1 357 €+1 922 €-565 €
19+1 357 €+2 001 €-644 €
20+1 357 €+2 081 €-724 €
21+1 357 €+2 164 €-807 €
22+1 357 €+2 249 €-892 €
23+1 357 €+2 336 €-979 €
24+1 357 €+2 425 €-1 068 €
25+1 357 €+2 516 €-1 159 €
Total+33 925 €+38 755 €+-4 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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