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Duplex à vendre

VilleVal-de-Reuil (27)
Surface71m²
Coût Total157 228€
Loyer Annuel10 231€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 998 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 774,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse

Val-de-Reuil – Charmant duplex en investissement locatif Situé à Val-de-Reuil, cet appartement en duplex de 71m² est actuellement loué. Son atout majeur est sa distribution efficace et son agencement bien pensé qui offre un séjour spacieux et lumineux accompagné d'une terrasse.

Il comprend :

  • Au rez-de-chaussée : une entrée accueillante avec placards intégrés, un séjour/salon lumineux, une cuisine ouverte et un WC.
  • À l'étage : deux chambres confortables, une salle de bains bien aménagée et un WC supplémentaire.

Annexes : L'appartement bénéficie également d'une place de stationnement privative.

Confort & équipements : Cet appartement en duplex offre une luminosité agréable grâce à son exposition. Sa localisation stratégique à Val-de-Reuil permet un accès facile aux commodités du quotidien.

Les charges de copropriété sont de 35€ par trimestre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Val-de-Reuil
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27100
Coordonnées : 49.244411, 1.230434
Total : 157 228€
Prix d'acquisition : 125 998€
Travaux : 21 150€
Valeur du bien : 147 148€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 10.04€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10231€/an
Fourchette totale : 713€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 8558€ - 12230€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 416 €
Prix d'achat :125 998 €
Décote à l'achat :+13 582€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-44 812€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 414,37€
Coût de l'assurance :13 757,45€
Taxe foncière : 1 023,06€/an
Soit par mois : 85,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 11,67€/mois
Soit par an : 140,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 852,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 150 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Val-de-Reuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 231 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 228 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 140 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 329 €
Revenus locatifs : +10 231 €
Charges déductibles : -28 329 €
Résultat foncier Année 1 : -18 098 €(Déficit de 18 098 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 179 €/an
Revenus locatifs : +10 231 €
Charges déductibles : -7 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7398.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 998 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 899 €(65% de 125 998 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 899 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 231 €28 334 €5 470 €-18 103 €10 700 €7 403 €7 403 €
210 435 €7 041 €5 327 €3 394 €--4 009 €
310 644 €6 893 €5 179 €3 751 €--258 €
410 857 €6 739 €5 026 €4 117 €---
511 074 €6 581 €4 867 €4 493 €---
611 295 €6 416 €4 703 €4 879 €---
711 521 €6 246 €4 532 €5 276 €---
811 752 €6 069 €4 356 €5 682 €---
911 987 €5 886 €4 173 €6 100 €---
1012 226 €5 697 €3 984 €6 529 €---
1112 471 €5 501 €3 788 €6 970 €---
1212 720 €5 298 €3 585 €7 423 €---
1312 975 €5 088 €3 374 €7 887 €---
1413 234 €4 870 €3 156 €8 365 €---
1513 499 €4 644 €2 931 €8 855 €---
1613 769 €4 410 €2 697 €9 359 €---
1714 044 €4 168 €2 455 €9 876 €---
1814 325 €3 917 €2 204 €10 408 €---
1914 612 €3 657 €1 944 €10 954 €---
2014 904 €3 388 €1 675 €11 516 €---
2115 202 €3 110 €1 396 €12 093 €---
2215 506 €2 821 €1 108 €12 685 €---
2315 816 €2 522 €809 €13 294 €---
2416 133 €2 212 €499 €13 920 €---
2516 455 €1 891 €178 €14 564 €---
TOTAL327 689 €143 399 €79 414 €184 289 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 148 €-3 210 €+5 358 €
2+2 148 €0 €+2 148 €
3+2 148 €0 €+2 148 €
4+2 148 €+1 158 €+990 €
5+2 148 €+1 348 €+800 €
6+2 148 €+1 464 €+684 €
7+2 148 €+1 583 €+565 €
8+2 148 €+1 705 €+443 €
9+2 148 €+1 830 €+318 €
10+2 148 €+1 959 €+189 €
11+2 148 €+2 091 €+57 €
12+2 148 €+2 227 €-79 €
13+2 148 €+2 366 €-218 €
14+2 148 €+2 509 €-361 €
15+2 148 €+2 657 €-509 €
16+2 148 €+2 808 €-660 €
17+2 148 €+2 963 €-815 €
18+2 148 €+3 122 €-974 €
19+2 148 €+3 286 €-1 138 €
20+2 148 €+3 455 €-1 307 €
21+2 148 €+3 628 €-1 480 €
22+2 148 €+3 806 €-1 658 €
23+2 148 €+3 988 €-1 840 €
24+2 148 €+4 176 €-2 028 €
25+2 148 €+4 369 €-2 221 €
Total+53 700 €+55 287 €+-1 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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