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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChamvres (89)
Surface175m²
Coût Total235 300€
Loyer Annuel16 087€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS GEROMETTA, NOT'R EXPERT vous proposent : Appartement à vendre - CHAMVRES (89300)

A CHAMVRES, une maison rurale dans un ancien corps de ferme comprenant : D'une part une maison composée en rez-de-chaussée : entrée sur véranda ou dans la partie arrière du salon, cuisine ouverte sur séjour, salle à manger, A l'étage : palier, une première chambre, un wc, une salle de bains, deux chambres dont la troisième en enfilade de la seconde, avec partie dressing. Cave voutée. Garage, dépendances et bûcher. Cour et jardin. Travaux à prévoir

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.86.62.26.46

Annonce de l'étude SELAS GEROMETTA, NOT'R EXPERT - Notaires à Joigny - N° SIRET : 90198547300015

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Ville : Chamvres
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.955453, 3.345205
Total : 235 300€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 222 100€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16087€/an
Fourchette totale : 1095€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 13134€ - 19704€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :985,71 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :172 500 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-7 500€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-62 800€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 315,66€
Coût de l'assurance :20 588,75€
Taxe foncière : 1 608,71€/an
Soit par mois : 134,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 368,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 175 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur meubles et plan de travail
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible, murs à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE G - Appartement - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamvres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 087 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 431 €
Revenus locatifs : +16 087 €
Charges déductibles : -67 431 €
Résultat foncier Année 1 : -51 344 €(Déficit de 51 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 331 €/an
Revenus locatifs : +16 087 €
Charges déductibles : -10 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29943.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 087 €67 438 €7 906 €-51 351 €21 400 €29 951 €29 951 €
216 409 €10 128 €7 696 €6 280 €--23 671 €
316 737 €9 911 €7 479 €6 826 €--16 845 €
417 072 €9 687 €7 254 €7 385 €--9 460 €
517 413 €9 454 €7 022 €7 959 €--1 501 €
617 761 €9 214 €6 781 €8 548 €---
718 117 €8 965 €6 533 €9 152 €---
818 479 €8 708 €6 275 €9 771 €---
918 849 €8 441 €6 009 €10 407 €---
1019 226 €8 166 €5 734 €11 060 €---
1119 610 €7 881 €5 449 €11 729 €---
1220 002 €7 586 €5 154 €12 416 €---
1320 402 €7 281 €4 849 €13 121 €---
1420 810 €6 966 €4 533 €13 845 €---
1521 227 €6 639 €4 207 €14 587 €---
1621 651 €6 302 €3 869 €15 349 €---
1722 084 €5 952 €3 520 €16 132 €---
1822 526 €5 591 €3 159 €16 935 €---
1922 976 €5 217 €2 785 €17 759 €---
2023 436 €4 830 €2 398 €18 606 €---
2123 905 €4 430 €1 998 €19 474 €---
2224 383 €4 016 €1 584 €20 367 €---
2324 870 €3 588 €1 156 €21 282 €---
2425 368 €3 145 €713 €22 223 €---
2525 875 €2 686 €254 €23 189 €---
TOTAL515 274 €232 222 €114 316 €283 052 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 052 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 378 €-6 420 €+9 798 €
2+3 378 €0 €+3 378 €
3+3 378 €0 €+3 378 €
4+3 378 €0 €+3 378 €
5+3 378 €0 €+3 378 €
6+3 378 €+2 114 €+1 264 €
7+3 378 €+2 746 €+632 €
8+3 378 €+2 931 €+447 €
9+3 378 €+3 122 €+256 €
10+3 378 €+3 318 €+60 €
11+3 378 €+3 519 €-141 €
12+3 378 €+3 725 €-347 €
13+3 378 €+3 936 €-558 €
14+3 378 €+4 153 €-775 €
15+3 378 €+4 376 €-998 €
16+3 378 €+4 605 €-1 227 €
17+3 378 €+4 840 €-1 462 €
18+3 378 €+5 080 €-1 702 €
19+3 378 €+5 328 €-1 950 €
20+3 378 €+5 582 €-2 204 €
21+3 378 €+5 842 €-2 464 €
22+3 378 €+6 110 €-2 732 €
23+3 378 €+6 385 €-3 007 €
24+3 378 €+6 667 €-3 289 €
25+3 378 €+6 957 €-3 579 €
Total+84 450 €+84 916 €+-466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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