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2 appartements F2 vendus en lot

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface82m²
Coût Total206 200€
Loyer Annuel12 423€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 768,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal pour bailleur Lot de deux appartements et combles dans petit immeuble (seulement 2 copropriétaires) au 5 rue Michel de Bourges à Toulon Très faibles charges car pas de syndic Vendu en lot

  • 1 appartement de type f2 de 40m2 au deuxième Étage loué à la même locataire depuis 2007, loyer actuel 525,69€ (dpe D)
  • 1 appartement de type f2 de 40 m2 au troisième étage libre depuis le 30/11/2025 anciennement loué 505€/mois (dpe E)
  • combles totales au dernier étage Les lots représentent 50% de la totalité de l'immeuble Taxe foncière 1450€ Pas d agence, pas de mandataire, pas de rigolos… merci
Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.128390, 5.916980
Total : 206 200€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 194 600€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12423€/an
Fourchette totale : 799€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 9593€ - 16088€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :60,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 089,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 491,34€
Coût de l'assurance :18 042,50€
Taxe foncière : 1 450,00€/an
Soit par mois : 120,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 035,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné pour un appartement (D) et un autre (E), mais pas de valeur numérique fournie.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien dans l'appartement de type F2 au troisième étage.
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans l'appartement de type F2 au troisième étage.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (pose comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation et électroménager compris)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 40 m² × 150€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 200 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 837 €
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -58 837 €
Résultat foncier Année 1 : -46 414 €(Déficit de 46 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 237 €/an
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -9 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25013.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 423 €58 843 €7 072 €-46 420 €21 400 €25 020 €25 020 €
212 672 €9 057 €6 886 €3 614 €--21 406 €
312 925 €8 865 €6 693 €4 060 €--17 346 €
413 184 €8 666 €6 494 €4 518 €--12 828 €
513 447 €8 459 €6 287 €4 988 €--7 840 €
613 716 €8 245 €6 074 €5 471 €--2 369 €
713 991 €8 024 €5 853 €5 966 €---
814 270 €7 795 €5 624 €6 475 €---
914 556 €7 558 €5 386 €6 998 €---
1014 847 €7 313 €5 141 €7 534 €---
1115 144 €7 059 €4 887 €8 085 €---
1215 447 €6 796 €4 624 €8 651 €---
1315 756 €6 523 €4 352 €9 232 €---
1416 071 €6 241 €4 070 €9 829 €---
1516 392 €5 950 €3 778 €10 443 €---
1616 720 €5 647 €3 476 €11 073 €---
1717 054 €5 335 €3 163 €11 720 €---
1817 395 €5 011 €2 839 €12 385 €---
1917 743 €4 675 €2 504 €13 068 €---
2018 098 €4 328 €2 157 €13 770 €---
2118 460 €3 969 €1 797 €14 491 €---
2218 829 €3 597 €1 425 €15 232 €---
2319 206 €3 212 €1 040 €15 994 €---
2419 590 €2 813 €642 €16 777 €---
2519 982 €2 401 €229 €17 581 €---
TOTAL397 918 €206 384 €102 491 €191 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609 €-6 420 €+9 029 €
2+2 609 €0 €+2 609 €
3+2 609 €0 €+2 609 €
4+2 609 €0 €+2 609 €
5+2 609 €0 €+2 609 €
6+2 609 €0 €+2 609 €
7+2 609 €+1 079 €+1 530 €
8+2 609 €+1 943 €+666 €
9+2 609 €+2 099 €+510 €
10+2 609 €+2 260 €+349 €
11+2 609 €+2 426 €+183 €
12+2 609 €+2 595 €+14 €
13+2 609 €+2 770 €-161 €
14+2 609 €+2 949 €-340 €
15+2 609 €+3 133 €-524 €
16+2 609 €+3 322 €-713 €
17+2 609 €+3 516 €-907 €
18+2 609 €+3 715 €-1 106 €
19+2 609 €+3 920 €-1 311 €
20+2 609 €+4 131 €-1 522 €
21+2 609 €+4 347 €-1 738 €
22+2 609 €+4 570 €-1 961 €
23+2 609 €+4 798 €-2 189 €
24+2 609 €+5 033 €-2 424 €
25+2 609 €+5 274 €-2 665 €
Total+65 225 €+57 460 €+7 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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