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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface63
Coût Total139 292
Loyer Annuel8 773
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 665,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 63 m²

Découvrez cet appartement de 62,91 m² situé au 1 er étage d'un immeuble en très bon état, construit en 1960. Ce bien se compose d'un séjour spacieux de 21.66 m², de deux chambres, d'une salle de bain et d'un WC. La cuisine est aménagée et équipée. Profitez également d'un balcon et d'une cave de plus de 6M2.

L'appartement est calme et lumineux grâce à ses fenêtres en PVC double vitrage. L'immeuble est bien entretenu et l'assainissement est raccordé au tout à l'égout.

Idéalement situé à REIMS, dans le secteur PAYS DE FRANCE, vous serez à seulement 3 km de la gare et à 5 km de l'autoroute. Les commerces sont accessibles à 2 km, et un accès au bus est à 1minutes à pieds.

À proximité, vous trouverez plusieurs établissements scolaires tels que l'École élémentaire Joliot-Curie, le Groupe scolaire Joliot-Curie, et le Lycée polyvalent François Arago, ce qui en fait un lieu de vie idéal pour les familles.

Ce bien est parfait pour un primo-accédant ou pour un petit budget. Ne manquez pas cette opportunité, contactez l'agence NESTENN Guignicourt pour plus d'informations.

Surface : 63 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.234974, 3.997317
Total : 139 292
Prix d'acquisition : 104 900
Travaux : 26 000
Valeur du bien : 130 900
Frais de notaire : 8 392
Coût estimé : 8 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8773€/an
Fourchette totale : 566€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6795€ - 11328€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 226,88
Coût de l'assurance :12 188,05
Taxe foncière : 877,35€/an
Soit par mois : 73,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger conseillé
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rénovation du carrelage du balcon
Quantité: balcon (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - traces de salissures nécessitant un nettoyage et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Balcon:600
    Rénovation carrelage balcon: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région avec un coefficient de 1.0, correspondant à une zone urbaine.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 773 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 292 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 013
Revenus locatifs : +8 773
Charges déductibles : -32 013
Résultat foncier Année 1 : -23 239(Déficit de 23 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 839
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 013 €/an
Revenus locatifs : +8 773
Charges déductibles : -6 013
Résultat foncier Années 2+ : 2 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1839.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 185(65% de 104 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 479 €/an
Calcul : 68 185 € × 3,636% = 2 479
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 77332 0174 653-23 24421 400 €1 844 €1 844 €
28 9495 8944 5293 055---
39 1285 7654 4013 363---
49 3105 6334 2683 678---
59 4975 4964 1314 001---
69 6875 3543 9894 333---
79 8805 2073 8434 673---
810 0785 0563 6915 022---
910 2804 8993 5345 381---
1010 4854 7373 3725 749---
1110 6954 5693 2046 126---
1210 9094 3953 0306 514---
1311 1274 2162 8516 911---
1411 3494 0302 6657 320---
1511 5763 8382 4737 739---
1611 8083 6392 2748 169---
1712 0443 4342 0698 610---
1812 2853 2211 8569 064---
1912 5313 0011 6369 529---
2012 7812 7741 40910 008---
2113 0372 5391 17410 498---
2213 2982 29593011 002---
2313 5642 04467911 520---
2413 8351 78341812 052---
2514 1121 51414912 597---
TOTAL281 017127 34967 227153 66821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 668
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842-6 420+8 262
2+1 842+363+1 479
3+1 842+1 009+833
4+1 842+1 103+739
5+1 842+1 200+642
6+1 842+1 300+542
7+1 842+1 402+440
8+1 842+1 507+335
9+1 842+1 614+228
10+1 842+1 725+117
11+1 842+1 838+4
12+1 842+1 954-112
13+1 842+2 073-231
14+1 842+2 196-354
15+1 842+2 322-480
16+1 842+2 451-609
17+1 842+2 583-741
18+1 842+2 719-877
19+1 842+2 859-1 017
20+1 842+3 002-1 160
21+1 842+3 150-1 308
22+1 842+3 301-1 459
23+1 842+3 456-1 614
24+1 842+3 615-1 773
25+1 842+3 779-1 937
Total+46 050+46 100+-50
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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