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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface92m²
Coût Total250 320€
Loyer Annuel19 449€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 086,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 14/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Balcon

A moins de 5 min à pied de la gare, dans un secteur en plein essor, bel appartement 5 pièces comprenant 4 chambres et un séjour ouvrant sur balcon. Cuisine équipée, nombreux rangements, 1 salle de bain et 1 salle d'eau. Place de parking et cave complètent ce bien. Proche de toute les commodités . ideal investisseurs ou famille.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.948776, 2.237146
Total : 250 320€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 42 960€
Valeur du bien : 234 960€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19449€/an
Fourchette totale : 1282€ - 2049€/mois
Fourchette annuelle : 15385€ - 24586€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 679,49 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 513 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-54 513€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-3 807€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 222,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 293,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 428,88€
Coût de l'assurance :21 277,20€
Taxe foncière : 1 944,87€/an
Soit par mois : 162,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 620,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 960 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une rénovation énergétique, avec des estimations basées sur les données de marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 449 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 835 €
Revenus locatifs : +19 449 €
Charges déductibles : -53 835 €
Résultat foncier Année 1 : -34 387 €(Déficit de 34 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 875 €/an
Revenus locatifs : +19 449 €
Charges déductibles : -10 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 573 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12986.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 449 €53 843 €8 087 €-34 395 €21 400 €12 995 €12 995 €
219 838 €10 665 €7 869 €9 173 €--3 822 €
320 234 €10 439 €7 643 €9 795 €---
420 639 €10 206 €7 410 €10 433 €---
521 052 €9 965 €7 169 €11 087 €---
621 473 €9 716 €6 920 €11 757 €---
721 902 €9 459 €6 663 €12 444 €---
822 340 €9 193 €6 397 €13 148 €---
922 787 €8 918 €6 122 €13 869 €---
1023 243 €8 634 €5 838 €14 609 €---
1123 708 €8 341 €5 545 €15 367 €---
1224 182 €8 038 €5 242 €16 144 €---
1324 666 €7 725 €4 929 €16 940 €---
1425 159 €7 402 €4 606 €17 757 €---
1525 662 €7 068 €4 272 €18 594 €---
1626 175 €6 723 €3 927 €19 453 €---
1726 699 €6 366 €3 570 €20 333 €---
1827 233 €5 998 €3 202 €21 235 €---
1927 778 €5 617 €2 821 €22 160 €---
2028 333 €5 224 €2 428 €23 109 €---
2128 900 €4 817 €2 021 €24 082 €---
2229 478 €4 398 €1 602 €25 080 €---
2330 067 €3 964 €1 168 €26 104 €---
2430 669 €3 516 €720 €27 153 €---
2531 282 €3 053 €257 €28 230 €---
TOTAL622 949 €229 288 €116 429 €393 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 084 €-6 420 €+10 504 €
2+4 084 €0 €+4 084 €
3+4 084 €+1 792 €+2 292 €
4+4 084 €+3 130 €+954 €
5+4 084 €+3 326 €+758 €
6+4 084 €+3 527 €+557 €
7+4 084 €+3 733 €+351 €
8+4 084 €+3 944 €+140 €
9+4 084 €+4 161 €-77 €
10+4 084 €+4 383 €-299 €
11+4 084 €+4 610 €-526 €
12+4 084 €+4 843 €-759 €
13+4 084 €+5 082 €-998 €
14+4 084 €+5 327 €-1 243 €
15+4 084 €+5 578 €-1 494 €
16+4 084 €+5 836 €-1 752 €
17+4 084 €+6 100 €-2 016 €
18+4 084 €+6 371 €-2 287 €
19+4 084 €+6 648 €-2 564 €
20+4 084 €+6 933 €-2 849 €
21+4 084 €+7 225 €-3 141 €
22+4 084 €+7 524 €-3 440 €
23+4 084 €+7 831 €-3 747 €
24+4 084 €+8 146 €-4 062 €
25+4 084 €+8 469 €-4 385 €
Total+102 100 €+118 098 €+-15 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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