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Vente Immeuble 181 m²

VilleRive-de-Gier (42)
Surface181
Coût Total195 940
Loyer Annuel22 634
Rentabilité11.55%
Cashflow/mois+659
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 856,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 181 m²

Iad France - Faustine Soulas vous propose : Rive de Gier centre ville Immeuble de rapport. Je vous propose cet immeuble entièrement loué qui se compose de 3 T2 et un studio. Les appartements possèdent leurs propres compteurs eau et électrique. Deux appartements en chauffage gaz de ville et deux appartements en électrique. Loyer Annuel Hc 15 000 euros. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie D indice 247 et classe Climat D indice 37. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Faustine Soulas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Saint-Etienne sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Rive-de-Gier
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42800
Coordonnées : 45.528620, 4.614110
Total : 195 940
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 28 540
Valeur du bien : 183 540
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1886€/mois
Loyer annuel estimé : 22634€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2612€/mois
Fourchette annuelle : 16347€ - 31340€/an
Rentabilité brute :11.55%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 15.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 052,63 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :371 526
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :-216 526 (-58.3%)
Marge achat-revente :175 586€ (47.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 336,55
Coût de l'assurance :17 144,75
Taxe foncière : 2 263,40€/an
Soit par mois : 188,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 886,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 226,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :659,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine, peinture, et vérification de l'électroménager
Quantité: 8 m² de surface à rafraîchir
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: environ 30 m² (estimation pour un salon standard)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage) dans les chambres
Quantité: 12 m² (pour la chambre visible)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 540(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs 20 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Carrelage sol 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:4 740
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Vérification électroménager: 500€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salon:13 400
    Rénovation complète salon: Revêtement de sol 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture murs/plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 9000€
  • Chambres:2 400
    Rafraîchissement chambres: Peinture 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 1540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rive-de-Gier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 634 €/an
Calcul : 1 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 940 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 261
Revenus locatifs : +22 634
Charges déductibles : -38 261
Résultat foncier Année 1 : -15 627(Déficit de 15 627 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 927
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 721 €/an
Revenus locatifs : +22 634
Charges déductibles : -9 721
Résultat foncier Années 2+ : 12 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4927.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 63438 2676 778-15 63410 700 €4 934 €4 934 €
223 0879 5506 60113 537---
323 5489 3666 41714 182---
424 0199 1766 22614 844---
524 5008 9786 02915 521---
624 9908 7745 82516 216---
725 4908 5635 61316 927---
825 9998 3445 39417 656---
926 5198 1175 16818 402---
1027 0507 8824 93319 168---
1127 5917 6394 69019 952---
1228 1427 3874 43820 756---
1328 7057 1264 17721 579---
1429 2796 8563 90722 423---
1529 8656 5763 62723 289---
1630 4626 2873 33724 176---
1731 0725 9873 03825 085---
1831 6935 6762 72726 017---
1932 3275 3542 40526 972---
2032 9735 0212 07227 952---
2133 6334 6761 72728 957---
2234 3064 3191 37029 986---
2334 9923 9491 00031 042---
2435 6913 56661732 125---
2536 4053 16922033 236---
TOTAL724 973200 60698 337524 36610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 524 366
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 753-3 210+7 963
2+4 753+2 581+2 172
3+4 753+4 255+498
4+4 753+4 453+300
5+4 753+4 656+97
6+4 753+4 865-112
7+4 753+5 078-325
8+4 753+5 297-544
9+4 753+5 521-768
10+4 753+5 750-997
11+4 753+5 986-1 233
12+4 753+6 227-1 474
13+4 753+6 474-1 721
14+4 753+6 727-1 974
15+4 753+6 987-2 234
16+4 753+7 253-2 500
17+4 753+7 525-2 772
18+4 753+7 805-3 052
19+4 753+8 092-3 339
20+4 753+8 386-3 633
21+4 753+8 687-3 934
22+4 753+8 996-4 243
23+4 753+9 313-4 560
24+4 753+9 638-4 885
25+4 753+9 971-5 218
Total+118 825+157 310+-38 485
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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