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Achat : Maison Lucy-sur-Cure (89270)

VilleLucy-sur-Cure (89)
Surface83m²
Coût Total105 560€
Loyer Annuel8 089€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 638,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 5 pièces, 4 chambres, 83 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

MAISON LUCY SUR CURE 83 M2 Située à Essert, à seulement 10 minutes de Vermenton nous vous proposons cette maison de campagne composée comme suit: au rez de chaussée , une entrée desservant une cuisine , une salle d'eau avec wc , une cave voutée. Au premier étage, un palier dessert une chambre avec dressing, une salle d'eau avec WC , sur un demi niveau , une deuxième chambre , un coin bureau avec mezzanine , une pièce pouvant servir de chambre ou de salle de jeux. A l'extérieur, un garage , un terrain-jardin en palier de plus de 100m2.

Ville : Lucy-sur-Cure
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89270
Coordonnées : 47.639170, 3.787150
Total : 105 560€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 48 320€
Valeur du bien : 101 320€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8089€/an
Fourchette totale : 533€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6390€ - 10241€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 625 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-19 625€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-32 935€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,39€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 546,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 441,31€
Coût de l'assurance :7 917,00€
Taxe foncière : 808,95€/an
Soit par mois : 67,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 320 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 970€
    Isolation combles: 83 m² × 90€/m² = 7470€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500€
    Peinture et joints: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
  • Second œuvre - Électricité:1 100€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ = 1000€, 5 prises × 20€ = 100€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Plomberie:1 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 970€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 089 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 560 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 937 €
Revenus locatifs : +8 089 €
Charges déductibles : -52 937 €
Résultat foncier Année 1 : -44 847 €(Déficit de 44 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 617 €/an
Revenus locatifs : +8 089 €
Charges déductibles : -4 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23447.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 089 €52 940 €3 494 €-44 851 €21 400 €23 451 €23 451 €
28 251 €4 527 €3 401 €3 725 €--19 726 €
38 416 €4 430 €3 304 €3 986 €--15 740 €
48 585 €4 330 €3 204 €4 254 €--11 485 €
58 756 €4 227 €3 101 €4 529 €--6 956 €
68 931 €4 120 €2 994 €4 811 €--2 144 €
79 110 €4 010 €2 884 €5 100 €---
89 292 €3 895 €2 770 €5 397 €---
99 478 €3 777 €2 652 €5 701 €---
109 668 €3 655 €2 530 €6 012 €---
119 861 €3 529 €2 404 €6 332 €---
1210 058 €3 399 €2 273 €6 660 €---
1310 259 €3 264 €2 138 €6 996 €---
1410 465 €3 124 €1 999 €7 340 €---
1510 674 €2 980 €1 854 €7 694 €---
1610 887 €2 831 €1 705 €8 057 €---
1711 105 €2 676 €1 551 €8 429 €---
1811 327 €2 517 €1 391 €8 810 €---
1911 554 €2 352 €1 226 €9 202 €---
2011 785 €2 181 €1 056 €9 604 €---
2112 021 €2 005 €879 €10 016 €---
2212 261 €1 823 €697 €10 438 €---
2312 506 €1 634 €508 €10 872 €---
2412 756 €1 439 €313 €11 317 €---
2513 011 €1 237 €112 €11 774 €---
TOTAL259 108 €126 902 €50 441 €132 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699 €-6 420 €+8 119 €
2+1 699 €0 €+1 699 €
3+1 699 €0 €+1 699 €
4+1 699 €0 €+1 699 €
5+1 699 €0 €+1 699 €
6+1 699 €0 €+1 699 €
7+1 699 €+887 €+812 €
8+1 699 €+1 619 €+80 €
9+1 699 €+1 710 €-11 €
10+1 699 €+1 804 €-105 €
11+1 699 €+1 900 €-201 €
12+1 699 €+1 998 €-299 €
13+1 699 €+2 099 €-400 €
14+1 699 €+2 202 €-503 €
15+1 699 €+2 308 €-609 €
16+1 699 €+2 417 €-718 €
17+1 699 €+2 529 €-830 €
18+1 699 €+2 643 €-944 €
19+1 699 €+2 761 €-1 062 €
20+1 699 €+2 881 €-1 182 €
21+1 699 €+3 005 €-1 306 €
22+1 699 €+3 132 €-1 433 €
23+1 699 €+3 262 €-1 563 €
24+1 699 €+3 395 €-1 696 €
25+1 699 €+3 532 €-1 833 €
Total+42 475 €+39 662 €+2 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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