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Maison 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface97
Coût Total95 160
Loyer Annuel7 792
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 793,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en Centre Ville

Référence 2452: Venez visiter cette charmante maison de ville d'environ 97m² idéalement située en plein centre-ville, à deux pas de toutes les commodités (écoles, collège, supermarchés, maison médicale, marché hebdomadaire ...).

Elle propose une vie de plain-pied avec une petite chambre et une salle d'eau au rez-de-chaussée. Le salon d'un peu plus de 25m² donne directement sur la petite cour sans vis-à-vis. A l'étage vous trouverez deux grandes chambres lumineuses et un point d'eau.

La maison bénéficie de fenêtres en double vitrage bois , d'une chaudière au gaz de ville , d'une toiture en bon état et d'un intérieur soigné. Il ne vous restera plus qu'à poser vos valises.

Venez découvrir ce bien avec votre agence Orpi Sancoins Village et Saint Amand Montrond en appelant au [Coordonnées masquées] Référence agence : 2452 Référence annonce : BCL7-IQR-LVJ Honoraires partagés : le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 73 500 €

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.828674, 2.913490
Total : 95 160
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 89 000
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7792€/an
Fourchette totale : 495€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 5943€ - 10218€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 109,89
Coût de l'assurance :8 088,60
Taxe foncière : 779,23€/an
Soit par mois : 64,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz de ville actuelle
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(124 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 160 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 165
Revenus locatifs : +7 792
Charges déductibles : -16 165
Résultat foncier Année 1 : -8 372(Déficit de 8 372 €)
Imputable sur revenu global : 8 372
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 165 €/an
Revenus locatifs : +7 792
Charges déductibles : -4 165
Résultat foncier Années 2+ : 3 628 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 79216 1683 065-8 3758 375 €--
27 9484 0852 9823 863---
38 1073 9992 8964 108---
48 2693 9112 8084 359---
58 4353 8192 7164 615---
68 6033 7252 6224 879---
78 7753 6272 5245 148---
88 9513 5262 4245 425---
99 1303 4222 3195 708---
109 3133 3152 2125 998---
119 4993 2042 1016 295---
129 6893 0891 9866 600---
139 8832 9701 8676 913---
1410 0802 8481 7457 233---
1510 2822 7211 6187 561---
1610 4872 5901 4877 897---
1710 6972 4551 3528 242---
1810 9112 3151 2138 596---
1911 1292 1711 0688 958---
2011 3522 0229199 330---
2111 5791 8687659 711---
2211 8111 70960610 101---
2312 0471 54544210 502---
2412 2881 37527210 913---
2512 5341 2009711 334---
TOTAL249 59183 67944 110165 9128 375Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 513
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636-2 513+4 149
2+1 636+1 159+477
3+1 636+1 232+404
4+1 636+1 308+328
5+1 636+1 385+251
6+1 636+1 464+172
7+1 636+1 544+92
8+1 636+1 627+9
9+1 636+1 712-76
10+1 636+1 799-163
11+1 636+1 889-253
12+1 636+1 980-344
13+1 636+2 074-438
14+1 636+2 170-534
15+1 636+2 268-632
16+1 636+2 369-733
17+1 636+2 473-837
18+1 636+2 579-943
19+1 636+2 687-1 051
20+1 636+2 799-1 163
21+1 636+2 913-1 277
22+1 636+3 030-1 394
23+1 636+3 151-1 515
24+1 636+3 274-1 638
25+1 636+3 400-1 764
Total+40 900+49 774+-8 874
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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