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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleManosque (04)
Surface94
Coût Total176 450
Loyer Annuel12 084
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-154
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 595,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLU MANOSQUE - Appartement T5 À Vendre

Appartement en rez-de-chaussée – Centre ville – Garage & parking Situé en plein centre ville, ce grand appartement T5 de 94 m² se trouve en rez-de-chaussée et bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités. Le bien offre un agencement fonctionnel et confortable, idéal aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Il dispose d'un grand séjour cuisine de 50 m² donnant sur un balcon, un cellier, 3 chambres, salle de bains, wc indépendants, garage et place de parking privative. Un bien rare sur le secteur, alliant confort, praticité et stationnement sécurisé. À découvrir rapidement. Référence agence : 3520 Référence annonce : 4G2C-D5S-QPV Date de réalisation du diagnostic : 27/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 145 Charges prévisionnelles annuelles : 1795 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.833664, 5.781860
Total : 176 450
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 14 450
Valeur du bien : 164 450
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12084€/an
Fourchette totale : 792€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9506€ - 15361€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 910,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 790,56
Coût de l'assurance :14 998,25
Taxe foncière : 1 208,41€/an
Soit par mois : 100,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 149,58€/mois
Soit par an : 1 795,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 007,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 450(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:900
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (30m² total): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 800
    Remplacement baignoire: 1000€, Remplacement lavabo: 500€, Remplacement WC: 300€, Carrelage complet 10m²: 60€/m² × 10 = 600€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine - Peinture:450
    Peinture murs et plafonds cuisine (15m²): 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds salon (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 084 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 450 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 795 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 731
Revenus locatifs : +12 084
Charges déductibles : -23 731
Résultat foncier Année 1 : -11 647(Déficit de 11 647 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 947
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 281 €/an
Revenus locatifs : +12 084
Charges déductibles : -9 281
Résultat foncier Années 2+ : 2 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 946.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 08423 7375 683-11 65210 700 €952 €952 €
212 3269 1335 5293 193---
312 5728 9745 3713 598---
412 8248 8105 2074 014---
513 0808 6405 0374 440---
613 3428 4654 8624 877---
713 6098 2844 6815 324---
813 8818 0974 4945 784---
914 1587 9044 3016 254---
1014 4427 7054 1016 737---
1114 7307 4993 8957 232---
1215 0257 2863 6827 739---
1315 3267 0663 4628 260---
1415 6326 8393 2358 794---
1515 9456 6043 0009 341---
1616 2646 3612 7589 902---
1716 5896 1112 50710 478---
1816 9215 8522 24811 069---
1917 2595 5841 98111 675---
2017 6045 3081 70512 296---
2117 9565 0231 41912 934---
2218 3164 7281 12513 588---
2318 6824 42382014 259---
2419 0554 10950514 947---
2519 4373 78318015 653---
TOTAL387 059186 32481 791200 73410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 734
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 538-3 210+5 748
2+2 538+672+1 866
3+2 538+1 080+1 458
4+2 538+1 204+1 334
5+2 538+1 332+1 206
6+2 538+1 463+1 075
7+2 538+1 597+941
8+2 538+1 735+803
9+2 538+1 876+662
10+2 538+2 021+517
11+2 538+2 170+368
12+2 538+2 322+216
13+2 538+2 478+60
14+2 538+2 638-100
15+2 538+2 802-264
16+2 538+2 971-433
17+2 538+3 143-605
18+2 538+3 321-783
19+2 538+3 502-964
20+2 538+3 689-1 151
21+2 538+3 880-1 342
22+2 538+4 076-1 538
23+2 538+4 278-1 740
24+2 538+4 484-1 946
25+2 538+4 696-2 158
Total+63 450+60 220+3 230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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