Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T4

VilleCravanche (90)
Surface66m²
Coût Total91 790€
Loyer Annuel7 905€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 106,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

Néolia vous propose à la vente un appartement T4 de 80.21 m² situé au troisième étage d'une résidence bien entretenue, au 1 rue des Champs de la Croix à Cravanche, dans un environnement calme et recherché.

Dès l'entrée, vous découvrirez un espace de vie spacieux et convivial, comprenant un salon-séjour lumineux, ainsi que deux chambres confortables offrant de belles possibilités d'aménagement. L'appartement dispose également d'une salle de bain, de toilettes séparées et de fenêtres à double vitrage assurant confort thermique et acoustique tout au long de l'année.

Le chauffage collectif au gaz garantit une température agréable et une gestion simplifiée de vos dépenses énergétiques. De plus, Un stationnement privatif vient compléter ce bien pour encore plus de praticité.

Grâce à son emplacement privilégié, vous profiterez d'un accès rapide aux écoles, commerces et transports en commun, rendant votre quotidien plus simple et agréable.

Prix 89 000 € hors frais de notaire, sans frais d'agence. Tarif préférentiel pour les locataires de bailleurs sociaux.

Ce bien est éligible au prêt Action Logement de 30 000€ à 1% + au Prêt à Taux Zéro. Ainsi qu'à l'aide du Département, prise en charges des frais de notaires à hauteur de 3500€

REF;60191112

Ville : Cravanche
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.655577, 6.837026
Total : 91 790€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 12 950€
Valeur du bien : 85 950€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.71€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7905€/an
Fourchette totale : 509€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 6110€ - 10227€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 116,8 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 708 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-708€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-18 082€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 483,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 329,39€
Coût de l'assurance :8 031,62€
Taxe foncière : 790,46€/an
Soit par mois : 65,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 549,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état présumé bon mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état présumé bon mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un rafraîchissement est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 950 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif au gaz: 1 système = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cravanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 905 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 790 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 188 €
Revenus locatifs : +7 905 €
Charges déductibles : -17 188 €
Résultat foncier Année 1 : -9 284 €(Déficit de 9 284 €)
Imputable sur revenu global : 9 284 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 238 €/an
Revenus locatifs : +7 905 €
Charges déductibles : -4 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 666 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 905 €17 191 €3 130 €-9 287 €9 287 €--
28 063 €4 159 €3 047 €3 904 €---
38 224 €4 073 €2 962 €4 150 €---
48 388 €3 985 €2 873 €4 403 €---
58 556 €3 894 €2 782 €4 663 €---
68 727 €3 799 €2 687 €4 929 €---
78 902 €3 701 €2 589 €5 201 €---
89 080 €3 599 €2 487 €5 481 €---
99 262 €3 494 €2 382 €5 767 €---
109 447 €3 385 €2 274 €6 061 €---
119 636 €3 273 €2 161 €6 363 €---
129 828 €3 156 €2 045 €6 672 €---
1310 025 €3 036 €1 924 €6 989 €---
1410 225 €2 911 €1 799 €7 314 €---
1510 430 €2 782 €1 670 €7 648 €---
1610 639 €2 648 €1 536 €7 990 €---
1710 851 €2 510 €1 398 €8 342 €---
1811 068 €2 366 €1 255 €8 702 €---
1911 290 €2 218 €1 106 €9 072 €---
2011 516 €2 065 €953 €9 451 €---
2111 746 €1 906 €794 €9 840 €---
2211 981 €1 741 €630 €10 239 €---
2312 220 €1 571 €460 €10 649 €---
2412 465 €1 395 €283 €11 070 €---
2512 714 €1 213 €101 €11 501 €---
TOTAL253 187 €86 073 €45 329 €167 114 €9 287 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 786 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-2 786 €+4 446 €
2+1 660 €+1 171 €+489 €
3+1 660 €+1 245 €+415 €
4+1 660 €+1 321 €+339 €
5+1 660 €+1 399 €+261 €
6+1 660 €+1 479 €+181 €
7+1 660 €+1 560 €+100 €
8+1 660 €+1 644 €+16 €
9+1 660 €+1 730 €-70 €
10+1 660 €+1 818 €-158 €
11+1 660 €+1 909 €-249 €
12+1 660 €+2 002 €-342 €
13+1 660 €+2 097 €-437 €
14+1 660 €+2 194 €-534 €
15+1 660 €+2 294 €-634 €
16+1 660 €+2 397 €-737 €
17+1 660 €+2 502 €-842 €
18+1 660 €+2 611 €-951 €
19+1 660 €+2 721 €-1 061 €
20+1 660 €+2 835 €-1 175 €
21+1 660 €+2 952 €-1 292 €
22+1 660 €+3 072 €-1 412 €
23+1 660 €+3 195 €-1 535 €
24+1 660 €+3 321 €-1 661 €
25+1 660 €+3 450 €-1 790 €
Total+41 500 €+50 134 €+-8 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →