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Appartement 90 m² à Nogent

Bien expiré
VilleNogent (52)
Surface90
Coût Total155 420
Loyer Annuel7 840
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 766,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces

Nouveauté Ethiqu'immo !!

En exclusivité

Appartement en plein coeur du centre ville de Nogent !

Cet appartement de 90 m² rénové et avec le charme de l'ancien présente de très beaux volumes, lumineux et bien exposés

Comprenant :

1 séjour de 23m² vue sur jardin

1 chambre de 20m² vue sur jardin

1 chambre de 17m²

1 cuisine individuelle de 14m²

1 vaste salle d'eau de 15 m²

1 wc indépendant et

les combles de 30m² sont également amménageables.

Toutes les fenêtres bénéficient d'un double vitrage récent de haute qualité, offrant une excellente isolation phonique et thermique.

Chauffage individuel éléctrique avec raditeurs coeurs à inerties neufs.

69000 euros Frais d'agence inclus.

Visite 3D virtuelle en lien.

Visite possible sous 48h au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Honoraires inclus de 11.11% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 62 100 €. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 950.00 et 1890.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

.

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Coordonnées : 48.025870, 5.342630
Total : 155 420
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 80 900
Valeur du bien : 149 900
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7840€/an
Fourchette totale : 531€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6374€ - 9643€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,99 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 379
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-19 379 (-21.9%)
Marge achat-revente :-67 041€ (-75.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 751,60
Coût de l'assurance :13 599,25
Taxe foncière : 783,98€/an
Soit par mois : 65,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de la peinture.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans les chambres.
Quantité: 1 chambre (16 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement.
Quantité: 90 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité de l'appartement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 900(899 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 10500€ = 10500€ (Pompe à chaleur air-air: 9000€, Main d'œuvre: 1500€)
  • Cuisine:18 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (Cuisine complète: 7500€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1000€)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (Remplacement éléments sanitaires et carrelage: 10000€, Main d'œuvre: 2000€)
  • Chambres:4 100
    Rafraîchissement chambre: 16 m² × 125€/m² = 2000€ (Peinture murs: 1600€, Parquet flottant: 400€, Main d'œuvre: 100€)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (Peinture murs: 1200€, Main d'œuvre: 300€)
  • Électricité:10 800
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 840 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 420 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 646
Revenus locatifs : +7 840
Charges déductibles : -87 646
Résultat foncier Année 1 : -79 806(Déficit de 79 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 406
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 746 €/an
Revenus locatifs : +7 840
Charges déductibles : -6 746
Résultat foncier Années 2+ : 1 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58406.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 84087 6515 423-79 81121 400 €58 411 €58 411 €
27 9976 6095 2811 387--57 024 €
38 1576 4635 1351 694--55 330 €
48 3206 3114 9832 009--53 322 €
58 4866 1544 8262 332--50 989 €
68 6565 9914 6632 665--48 324 €
78 8295 8224 4943 007--45 317 €
89 0055 6474 3193 358--41 959 €
99 1865 4664 1383 719--38 240 €
109 3695 2793 9514 091--34 149 €
119 5575 0843 7564 472--29 676 €
129 7484 8833 5554 865---
139 9434 6743 3465 268---
1410 1424 4583 1305 683---
1510 3444 2352 9076 110---
1610 5514 0032 6756 548---
1710 7623 7632 4357 000---
1810 9783 5142 1867 463---
1911 1973 2561 9297 941---
2011 4212 9901 6628 431---
2111 6502 7131 3858 936---
2211 8822 4271 0999 456---
2312 1202 1308029 990---
2412 3631 82349510 540---
2512 6101 50517711 105---
TOTAL251 111192 85078 75258 26021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 260
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646-6 420+8 066
2+1 6460+1 646
3+1 6460+1 646
4+1 6460+1 646
5+1 6460+1 646
6+1 6460+1 646
7+1 6460+1 646
8+1 6460+1 646
9+1 6460+1 646
10+1 6460+1 646
11+1 6460+1 646
12+1 646+1 459+187
13+1 646+1 581+65
14+1 646+1 705-59
15+1 646+1 833-187
16+1 646+1 965-319
17+1 646+2 100-454
18+1 646+2 239-593
19+1 646+2 382-736
20+1 646+2 529-883
21+1 646+2 681-1 035
22+1 646+2 837-1 191
23+1 646+2 997-1 351
24+1 646+3 162-1 516
25+1 646+3 332-1 686
Total+41 150+26 381+14 769
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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