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Appartement 4 pièces 64 m²

VilleNevers (58)
Surface64m²
Coût Total77 160€
Loyer Annuel6 516€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 906,25 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 64 m²

Exclusivité GBimmobilier : un appartement de 66 M2 très lumineux au 7ème étage (ascenseur 1/2 étage) dans une résidence sécurisée, vue dégagée sur Nevers & sur beau parc arboré . Entrée, dégagement, bureau ou chambre, pièce à vivre de 25 m2 avec accès balcon exposition plein sud, cuisine indépendante aménagée et équipée donnant accès à un cellier/buanderie, salle d'eau, WC séparé, chambre avec placards. Fenêtres double vitrage, volets roulants PVC, chauffage urbain, Une cave et un parking complètent ce bien. Honoraires charge vendeur. Evelyne GRANDJEAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 85060552800015 - NEVERS.

Surface : 64 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/07/2026

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 206 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 542 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991734, 3.156261
Total : 77 160€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 14 520€
Valeur du bien : 72 520€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6516€/an
Fourchette totale : 424€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5087€ - 8346€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,75 €/m²
Basé sur :305 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 000 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-12 000€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-7 160€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :30,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 408,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 133,68€
Coût de l'assurance :9 259,20€
Taxe foncière : 651,56€/an
Soit par mois : 54,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 542,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain existant
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 520 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage urbain: 1 système = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour le chauffage urbain sont basés sur une estimation moyenne pour un système de 64 m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 516 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 160 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 048 €
Revenus locatifs : +6 516 €
Charges déductibles : -18 048 €
Résultat foncier Année 1 : -11 532 €(Déficit de 11 532 €)
Imputable sur revenu global : 11 532 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 528 €/an
Revenus locatifs : +6 516 €
Charges déductibles : -3 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 988 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 516 €18 050 €2 508 €-11 535 €11 535 €--
26 646 €3 463 €2 441 €3 183 €---
36 779 €3 393 €2 371 €3 386 €---
46 914 €3 321 €2 299 €3 594 €---
57 053 €3 246 €2 224 €3 807 €---
67 194 €3 169 €2 147 €4 025 €---
77 338 €3 089 €2 067 €4 248 €---
87 484 €3 007 €1 985 €4 477 €---
97 634 €2 922 €1 900 €4 712 €---
107 787 €2 834 €1 812 €4 953 €---
117 942 €2 743 €1 721 €5 199 €---
128 101 €2 649 €1 627 €5 452 €---
138 263 €2 552 €1 530 €5 711 €---
148 429 €2 452 €1 430 €5 977 €---
158 597 €2 348 €1 326 €6 249 €---
168 769 €2 241 €1 219 €6 528 €---
178 944 €2 131 €1 109 €6 814 €---
189 123 €2 016 €994 €7 107 €---
199 306 €1 898 €876 €7 408 €---
209 492 €1 776 €754 €7 716 €---
219 682 €1 650 €628 €8 032 €---
229 875 €1 520 €498 €8 356 €---
2310 073 €1 385 €363 €8 688 €---
2410 274 €1 246 €224 €9 029 €---
2510 480 €1 102 €80 €9 378 €---
TOTAL208 696 €76 202 €36 134 €132 494 €11 535 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 460 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-3 460 €+4 828 €
2+1 368 €+955 €+413 €
3+1 368 €+1 016 €+352 €
4+1 368 €+1 078 €+290 €
5+1 368 €+1 142 €+226 €
6+1 368 €+1 207 €+161 €
7+1 368 €+1 275 €+93 €
8+1 368 €+1 343 €+25 €
9+1 368 €+1 414 €-46 €
10+1 368 €+1 486 €-118 €
11+1 368 €+1 560 €-192 €
12+1 368 €+1 636 €-268 €
13+1 368 €+1 713 €-345 €
14+1 368 €+1 793 €-425 €
15+1 368 €+1 875 €-507 €
16+1 368 €+1 958 €-590 €
17+1 368 €+2 044 €-676 €
18+1 368 €+2 132 €-764 €
19+1 368 €+2 222 €-854 €
20+1 368 €+2 315 €-947 €
21+1 368 €+2 410 €-1 042 €
22+1 368 €+2 507 €-1 139 €
23+1 368 €+2 606 €-1 238 €
24+1 368 €+2 709 €-1 341 €
25+1 368 €+2 813 €-1 445 €
Total+34 200 €+39 748 €+-5 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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