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Maison de ville 7 pièces 185 m²

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface185m²
Coût Total268 863€
Loyer Annuel20 243€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 336 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 082,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 185 m² - Maison de ville de 7 pièces principales

Lannemezan, plein centre-ville, belle maison de caractère d'environ 185 m² habitables sur un terrain de 650 m². Cette demeure plein-sud est composée de 4 chambres, prestations de qualité et charme authentique. Elle dispose d'un garage pour 3 voitures et d'un petit jardin clôturé. Environnement calme. Idéal pour une famille. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 381-1325 Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2026 Prix hors honoraires : 190 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 310 € et 4 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.124035, 0.384517
Total : 268 863€
Prix d'acquisition : 200 336€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 252 836€
Frais de notaire : 16 027€
Coût estimé : 16 027€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1687€/mois
Loyer annuel estimé : 20243€/an
Fourchette totale : 1315€ - 2164€/mois
Fourchette annuelle : 15781€ - 25967€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,26 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 804 €
Prix d'achat :200 336 €
Décote à l'achat :-7 468€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-61 059€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 863€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 350,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 233,38€
Coût de l'assurance :23 525,51€
Taxe foncière : 2 024,32€/an
Soit par mois : 168,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 686,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 597,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec carrelage et éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 243 €/an
Calcul : 1 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 863 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 941 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 838 €
Revenus locatifs : +20 243 €
Charges déductibles : -64 838 €
Résultat foncier Année 1 : -44 594 €(Déficit de 44 594 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 194 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 338 €/an
Revenus locatifs : +20 243 €
Charges déductibles : -12 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23194.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 218 €(65% de 200 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 735 €/an
Calcul : 130 218 € × 3,636% = 4 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 243 €64 847 €9 381 €-44 603 €21 400 €23 203 €23 203 €
220 648 €12 102 €9 136 €8 546 €--14 657 €
321 061 €11 848 €8 883 €9 213 €--5 444 €
421 482 €11 586 €8 620 €9 897 €---
521 912 €11 313 €8 348 €10 598 €---
622 350 €11 032 €8 066 €11 319 €---
722 797 €10 740 €7 774 €12 058 €---
823 253 €10 437 €7 472 €12 816 €---
923 718 €10 124 €7 159 €13 594 €---
1024 193 €9 799 €6 834 €14 393 €---
1124 676 €9 463 €6 498 €15 213 €---
1225 170 €9 115 €6 150 €16 055 €---
1325 673 €8 754 €5 789 €16 919 €---
1426 187 €8 381 €5 415 €17 806 €---
1526 711 €7 994 €5 028 €18 717 €---
1627 245 €7 593 €4 627 €19 652 €---
1727 790 €7 177 €4 212 €20 612 €---
1828 345 €6 747 €3 782 €21 598 €---
1928 912 €6 302 €3 336 €22 611 €---
2029 491 €5 840 €2 875 €23 651 €---
2130 080 €5 362 €2 396 €24 719 €---
2230 682 €4 866 €1 901 €25 816 €---
2331 296 €4 353 €1 388 €26 942 €---
2431 922 €3 822 €856 €28 100 €---
2532 560 €3 271 €306 €29 289 €---
TOTAL648 397 €262 867 €136 233 €385 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 251 €-6 420 €+10 671 €
2+4 251 €0 €+4 251 €
3+4 251 €0 €+4 251 €
4+4 251 €+1 336 €+2 915 €
5+4 251 €+3 180 €+1 071 €
6+4 251 €+3 396 €+855 €
7+4 251 €+3 617 €+634 €
8+4 251 €+3 845 €+406 €
9+4 251 €+4 078 €+173 €
10+4 251 €+4 318 €-67 €
11+4 251 €+4 564 €-313 €
12+4 251 €+4 816 €-565 €
13+4 251 €+5 076 €-825 €
14+4 251 €+5 342 €-1 091 €
15+4 251 €+5 615 €-1 364 €
16+4 251 €+5 896 €-1 645 €
17+4 251 €+6 184 €-1 933 €
18+4 251 €+6 479 €-2 228 €
19+4 251 €+6 783 €-2 532 €
20+4 251 €+7 095 €-2 844 €
21+4 251 €+7 416 €-3 165 €
22+4 251 €+7 745 €-3 494 €
23+4 251 €+8 083 €-3 832 €
24+4 251 €+8 430 €-4 179 €
25+4 251 €+8 787 €-4 536 €
Total+106 275 €+115 659 €+-9 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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