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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleBesançon (25)
Surface74
Coût Total166 120
Loyer Annuel9 913
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-316
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 743,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 Besancon

Cet agréable appartement T4 d'environ 75 m² vous séduira par sa fonctionnalité et sa proximité avec toutes les commodités.

Il bénéficie d'un emplacement pratique, à proximité immédiate des arrêts de bus et du tramway, offrant un accès rapide au centre-ville de Besançon ainsi qu'au centre commercial de Chalezeule.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux avec accès à une loggia, de deux chambres confortables, d'une cuisine indépendante et fonctionnelle ainsi que d'une salle de bains et de WC séparés.

En complément, vous disposerez d'annexes appréciables : un grand garage, un séchoir ainsi qu'une cave, offrant de nombreux espaces de rangement. Ce bien est idéal pour un couple, une famille ou pour un investissement.

À visiter sans tarder ! Référence annonce : 112 Date de réalisation du diagnostic : 17/05/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,05% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 500 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 332 Charges prévisionnelles annuelles : 2400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 746 € et 1 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.241340, 6.015503
Total : 166 120
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 26 800
Valeur du bien : 155 800
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9913€/an
Fourchette totale : 647€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7764€ - 12658€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :640 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 500
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-37 500 (-22.5%)
Marge achat-revente :380€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 265,76
Coût de l'assurance :14 535,50
Taxe foncière : 991,35€/an
Soit par mois : 82,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 826,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 142,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des menuiseries.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 100
    Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 200
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification menuiseries: 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 100
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification menuiseries: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 913 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 135
Revenus locatifs : +9 913
Charges déductibles : -36 135
Résultat foncier Année 1 : -26 221(Déficit de 26 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 821
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 335 €/an
Revenus locatifs : +9 913
Charges déductibles : -9 335
Résultat foncier Années 2+ : 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4821.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 91336 1405 367-26 22621 400 €4 826 €4 826 €
210 1129 1955 222917--3 909 €
310 3149 0455 0721 269--2 640 €
410 5208 8904 9171 630--1 010 €
510 7318 7304 7572 000---
610 9458 5654 5922 380---
711 1648 3944 4222 770---
811 3878 2184 2453 170---
911 6158 0364 0633 580---
1011 8487 8473 8754 000---
1112 0847 6533 6804 432---
1212 3267 4523 4794 874---
1312 5737 2443 2715 329---
1412 8247 0303 0575 795---
1513 0816 8082 8356 273---
1613 3426 5792 6066 763---
1713 6096 3422 3697 267---
1813 8816 0982 1257 784---
1914 1595 8451 8728 314---
2014 4425 5841 6118 858---
2114 7315 3141 3429 417---
2215 0265 0361 0639 990---
2315 3264 74877510 578---
2415 6334 45047811 182---
2515 9454 14317011 802---
TOTAL317 532203 38577 266114 14721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 147
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 082-6 420+8 502
2+2 0820+2 082
3+2 0820+2 082
4+2 0820+2 082
5+2 082+297+1 785
6+2 082+714+1 368
7+2 082+831+1 251
8+2 082+951+1 131
9+2 082+1 074+1 008
10+2 082+1 200+882
11+2 082+1 330+752
12+2 082+1 462+620
13+2 082+1 599+483
14+2 082+1 738+344
15+2 082+1 882+200
16+2 082+2 029+53
17+2 082+2 180-98
18+2 082+2 335-253
19+2 082+2 494-412
20+2 082+2 657-575
21+2 082+2 825-743
22+2 082+2 997-915
23+2 082+3 173-1 091
24+2 082+3 355-1 273
25+2 082+3 541-1 459
Total+52 050+34 244+17 806
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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