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Maison Illiers Combray 7 pièce(s) 176.10 m2

Bien expiré
VilleIlliers-Combray (28)
Surface176.1m²
Coût Total282 794€
Loyer Annuel18 178€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 176.1 m²
Prix au m² : 1 249,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée: entrée sur cuisine et salle à manger, buanderie-chaufferie, WC avec lave mains, salon avec coin bureau, atelier de couture (chambre) et une cave. A l'étage, palier couloir desservant 4 chambres, une salle de bains avec douche. Greniers aménageables en enfilade. Cour avec un premier accès véhicules, atelier et porche donnant accès à un jardin clos avec potentiel et un second portail donnant sur l'avenue du Général de Gaulle. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292318.pdf

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.302356, 1.246209
Total : 282 794€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 45 194€
Valeur du bien : 265 194€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176.1m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18178€/an
Fourchette totale : 1217€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 14603€ - 22627€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 794€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 498,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 926,03€
Coût de l'assurance :24 744,47€
Taxe foncière : 1 817,77€/an
Soit par mois : 151,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176.1 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 176.1 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - légère usure, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 194 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 044€
    Isolation combles perdus: 176.1 m² × 40€/m² = 7044€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illiers-Combray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 244€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 178 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 794 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 194 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 775 €
Revenus locatifs : +18 178 €
Charges déductibles : -57 775 €
Résultat foncier Année 1 : -39 598 €(Déficit de 39 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 198 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 581 €/an
Revenus locatifs : +18 178 €
Charges déductibles : -12 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18197.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 178 €57 784 €9 783 €-39 607 €21 400 €18 207 €18 207 €
218 541 €12 334 €9 527 €6 207 €--12 000 €
318 912 €12 069 €9 261 €6 843 €--5 157 €
419 290 €11 794 €8 986 €7 496 €---
519 676 €11 509 €8 702 €8 167 €---
620 070 €11 215 €8 407 €8 855 €---
720 471 €10 909 €8 102 €9 562 €---
820 880 €10 593 €7 786 €10 287 €---
921 298 €10 266 €7 458 €11 032 €---
1021 724 €9 927 €7 119 €11 797 €---
1122 158 €9 576 €6 768 €12 583 €---
1222 602 €9 212 €6 405 €13 389 €---
1323 054 €8 836 €6 028 €14 218 €---
1423 515 €8 446 €5 639 €15 069 €---
1523 985 €8 042 €5 235 €15 943 €---
1624 465 €7 624 €4 817 €16 840 €---
1724 954 €7 191 €4 384 €17 763 €---
1825 453 €6 743 €3 936 €18 710 €---
1925 962 €6 279 €3 471 €19 683 €---
2026 481 €5 798 €2 991 €20 683 €---
2127 011 €5 300 €2 493 €21 711 €---
2227 551 €4 785 €1 977 €22 767 €---
2328 102 €4 251 €1 443 €23 852 €---
2428 664 €3 698 €890 €24 966 €---
2529 238 €3 125 €318 €26 112 €---
TOTAL582 236 €257 309 €141 926 €324 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 817 €-6 420 €+10 237 €
2+3 817 €0 €+3 817 €
3+3 817 €0 €+3 817 €
4+3 817 €+702 €+3 115 €
5+3 817 €+2 450 €+1 367 €
6+3 817 €+2 657 €+1 160 €
7+3 817 €+2 869 €+948 €
8+3 817 €+3 086 €+731 €
9+3 817 €+3 310 €+507 €
10+3 817 €+3 539 €+278 €
11+3 817 €+3 775 €+42 €
12+3 817 €+4 017 €-200 €
13+3 817 €+4 265 €-448 €
14+3 817 €+4 521 €-704 €
15+3 817 €+4 783 €-966 €
16+3 817 €+5 052 €-1 235 €
17+3 817 €+5 329 €-1 512 €
18+3 817 €+5 613 €-1 796 €
19+3 817 €+5 905 €-2 088 €
20+3 817 €+6 205 €-2 388 €
21+3 817 €+6 513 €-2 696 €
22+3 817 €+6 830 €-3 013 €
23+3 817 €+7 155 €-3 338 €
24+3 817 €+7 490 €-3 673 €
25+3 817 €+7 834 €-4 017 €
Total+95 425 €+97 478 €+-2 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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