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Maison 12 pièces 226 m²

VilleRempnat (87)
Surface226m²
Coût Total231 360€
Loyer Annuel17 591€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 761,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 226 m² - Cette jolie maison de village de trois/quatre chambres dans le parc de Millevaches n'attend que vous

A18778MDU87 - Une belle maison en pierre avec chauffage central au gaz, entièrement en double vitrage, trois ou quatre chambres, cuisine ouverte/salon/salle à manger et deux autres pièces de réception. Jardin mature avec de belles vues dans le parc national de Millevaches. À distance de marche du restaurant du village, à 10 minutes du magasin, du bar, des boulangers, etc.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A18778MDU87 Date de réalisation du diagnostic : 12/04/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 050 € et 8 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rempnat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87120
Coordonnées : 45.687233, 1.889470
Total : 231 360€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 217 600€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17591€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1848€/mois
Fourchette annuelle : 13954€ - 22176€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :917,43 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 339 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-35 339€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-24 021€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 112,81€
Coût de l'assurance :20 244,00€
Taxe foncière : 1 759,13€/an
Soit par mois : 146,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 465,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 372,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 080€
    Isolation combles: 226 m² × 47€/m² = 10622€, Main d'œuvre: 458€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Peinture cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (pose incluse)
  • Peinture salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (pose incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Rempnat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 591 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 165 €
Revenus locatifs : +17 591 €
Charges déductibles : -56 165 €
Résultat foncier Année 1 : -38 574 €(Déficit de 38 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 565 €/an
Revenus locatifs : +17 591 €
Charges déductibles : -10 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17173.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 591 €56 173 €8 004 €-38 581 €21 400 €17 181 €17 181 €
217 943 €10 363 €7 794 €7 580 €--9 601 €
318 302 €10 146 €7 577 €8 156 €--1 445 €
418 668 €9 921 €7 352 €8 747 €---
519 041 €9 688 €7 119 €9 353 €---
619 422 €9 447 €6 878 €9 975 €---
719 811 €9 197 €6 628 €10 614 €---
820 207 €8 939 €6 370 €11 268 €---
920 611 €8 671 €6 102 €11 940 €---
1021 023 €8 393 €5 825 €12 630 €---
1121 444 €8 106 €5 537 €13 337 €---
1221 873 €7 809 €5 240 €14 064 €---
1322 310 €7 501 €4 932 €14 809 €---
1422 756 €7 182 €4 613 €15 574 €---
1523 211 €6 852 €4 283 €16 360 €---
1623 676 €6 510 €3 941 €17 166 €---
1724 149 €6 155 €3 587 €17 994 €---
1824 632 €5 789 €3 220 €18 843 €---
1925 125 €5 409 €2 840 €19 716 €---
2025 627 €5 016 €2 447 €20 612 €---
2126 140 €4 608 €2 039 €21 532 €---
2226 663 €4 186 €1 618 €22 476 €---
2327 196 €3 750 €1 181 €23 446 €---
2427 740 €3 297 €728 €24 442 €---
2528 295 €2 829 €260 €25 466 €---
TOTAL563 456 €225 935 €116 113 €337 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 694 €-6 420 €+10 114 €
2+3 694 €0 €+3 694 €
3+3 694 €0 €+3 694 €
4+3 694 €+2 191 €+1 503 €
5+3 694 €+2 806 €+888 €
6+3 694 €+2 993 €+701 €
7+3 694 €+3 184 €+510 €
8+3 694 €+3 381 €+313 €
9+3 694 €+3 582 €+112 €
10+3 694 €+3 789 €-95 €
11+3 694 €+4 001 €-307 €
12+3 694 €+4 219 €-525 €
13+3 694 €+4 443 €-749 €
14+3 694 €+4 672 €-978 €
15+3 694 €+4 908 €-1 214 €
16+3 694 €+5 150 €-1 456 €
17+3 694 €+5 398 €-1 704 €
18+3 694 €+5 653 €-1 959 €
19+3 694 €+5 915 €-2 221 €
20+3 694 €+6 184 €-2 490 €
21+3 694 €+6 459 €-2 765 €
22+3 694 €+6 743 €-3 049 €
23+3 694 €+7 034 €-3 340 €
24+3 694 €+7 333 €-3 639 €
25+3 694 €+7 640 €-3 946 €
Total+92 350 €+101 256 €+-8 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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