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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface86.2m²
Coût Total268 800€
Loyer Annuel22 044€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 86.2 m²
Prix au m² : 2 436,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Idéalement situé à deux pas des quais de Seine, de la mairie et de la gare RER C CHOISY LE ROI, a proximité immediate du tramay T9, des commerces et de toutes les commodités, cet appartement traversant de 4 pièces se trouve au 1er étage sur 6, avec ascenceur. Il comprend une entrée distribuant un séjour, une cuisine indépendante, WC séparés, trois chambres, une salle d’eau avec WC + une salle de bains . Une cave en sous-sol et un box viennent compléter ce bien. Ce bien est aussi au pied du TVM ainsi 

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.766937, 2.411404
Total : 268 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 252 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.2m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1837€/mois
Loyer annuel estimé : 22044€/an
Fourchette totale : 1444€ - 2337€/mois
Fourchette annuelle : 17327€ - 28046€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 369,57 €/m²
Basé sur :529 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 457 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-80 457€ (-27.7%)
Marge achat-revente :21 657€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 350,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 201,46€
Coût de l'assurance :23 520,00€
Taxe foncière : 2 204,44€/an
Soit par mois : 183,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 837,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 612,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :224,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 044 €/an
Calcul : 1 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 941 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 515 €
Revenus locatifs : +22 044 €
Charges déductibles : -54 515 €
Résultat foncier Année 1 : -32 471 €(Déficit de 32 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 515 €/an
Revenus locatifs : +22 044 €
Charges déductibles : -12 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11071.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 044 €54 524 €9 379 €-32 480 €21 400 €11 080 €11 080 €
222 485 €12 280 €9 134 €10 206 €--874 €
322 935 €12 026 €8 881 €10 909 €---
423 394 €11 763 €8 618 €11 630 €---
523 862 €11 491 €8 346 €12 370 €---
624 339 €11 210 €8 064 €13 129 €---
724 826 €10 918 €7 773 €13 908 €---
825 322 €10 615 €7 470 €14 707 €---
925 829 €10 302 €7 157 €15 526 €---
1026 345 €9 978 €6 833 €16 367 €---
1126 872 €9 642 €6 496 €17 230 €---
1227 409 €9 294 €6 148 €18 116 €---
1327 958 €8 933 €5 788 €19 025 €---
1428 517 €8 559 €5 414 €19 957 €---
1529 087 €8 172 €5 027 €20 915 €---
1629 669 €7 772 €4 626 €21 897 €---
1730 262 €7 356 €4 211 €22 906 €---
1830 867 €6 926 €3 781 €23 941 €---
1931 485 €6 481 €3 335 €25 004 €---
2032 115 €6 019 €2 874 €26 095 €---
2132 757 €5 541 €2 396 €27 216 €---
2233 412 €5 046 €1 900 €28 366 €---
2334 080 €4 533 €1 387 €29 547 €---
2434 762 €4 001 €856 €30 761 €---
2535 457 €3 451 €306 €32 006 €---
TOTAL706 089 €256 832 €136 201 €449 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 629 €-6 420 €+11 049 €
2+4 629 €0 €+4 629 €
3+4 629 €+3 010 €+1 619 €
4+4 629 €+3 489 €+1 140 €
5+4 629 €+3 711 €+918 €
6+4 629 €+3 939 €+690 €
7+4 629 €+4 172 €+457 €
8+4 629 €+4 412 €+217 €
9+4 629 €+4 658 €-29 €
10+4 629 €+4 910 €-281 €
11+4 629 €+5 169 €-540 €
12+4 629 €+5 435 €-806 €
13+4 629 €+5 707 €-1 078 €
14+4 629 €+5 987 €-1 358 €
15+4 629 €+6 274 €-1 645 €
16+4 629 €+6 569 €-1 940 €
17+4 629 €+6 872 €-2 243 €
18+4 629 €+7 182 €-2 553 €
19+4 629 €+7 501 €-2 872 €
20+4 629 €+7 829 €-3 200 €
21+4 629 €+8 165 €-3 536 €
22+4 629 €+8 510 €-3 881 €
23+4 629 €+8 864 €-4 235 €
24+4 629 €+9 228 €-4 599 €
25+4 629 €+9 602 €-4 973 €
Total+115 725 €+134 777 €+-19 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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