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APPARTEMENT VUE SUR LA VÉZÈRE

VilleUzerche (19)
Surface120m²
Coût Total138 140€
Loyer Annuel9 777€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le centre d'Uzerche, cet appartement entièrement rénové allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Il offre un séjour spacieux de 26 m², une cuisine ouverte, et un salon lumineux avec accès à un balcon. L'espace nuit comprend trois chambres, dont une suite parentale avec dressing, une salle d'eau, un WC séparé, une buanderie et une chaufferie. En excellent état, sans travaux à prévoir, cet appartement est situé dans une copropriété de 3 lots avec charges annuelles de 0 €. Parfait pour une résidence principale ou un pied-à-terre. 

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Ville : Uzerche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19140
Coordonnées : 45.426096, 1.560232
Total : 138 140€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 130 300€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9777€/an
Fourchette totale : 653€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7834€ - 12203€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :388,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 667 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+51 333€ (+110.0%)
Marge achat-revente :-91 473€ (-196.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 724,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 884,17€
Coût de l'assurance :10 360,50€
Taxe foncière : 977,71€/an
Soit par mois : 81,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzerche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 140 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 439 €
Revenus locatifs : +9 777 €
Charges déductibles : -38 439 €
Résultat foncier Année 1 : -28 662 €(Déficit de 28 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 139 €/an
Revenus locatifs : +9 777 €
Charges déductibles : -6 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7261.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 777 €38 443 €4 751 €-28 666 €21 400 €7 266 €7 266 €
29 973 €6 019 €4 627 €3 954 €--3 312 €
310 172 €5 889 €4 497 €4 283 €---
410 376 €5 756 €4 364 €4 620 €---
510 583 €5 617 €4 225 €4 966 €---
610 795 €5 474 €4 082 €5 321 €---
711 011 €5 325 €3 933 €5 685 €---
811 231 €5 171 €3 779 €6 059 €---
911 455 €5 012 €3 620 €6 443 €---
1011 685 €4 847 €3 455 €6 837 €---
1111 918 €4 677 €3 285 €7 241 €---
1212 157 €4 500 €3 108 €7 656 €---
1312 400 €4 317 €2 925 €8 082 €---
1412 648 €4 128 €2 736 €8 520 €---
1512 901 €3 932 €2 540 €8 969 €---
1613 159 €3 729 €2 337 €9 430 €---
1713 422 €3 519 €2 126 €9 903 €---
1813 690 €3 301 €1 909 €10 389 €---
1913 964 €3 076 €1 683 €10 888 €---
2014 243 €2 842 €1 450 €11 401 €---
2114 528 €2 601 €1 209 €11 927 €---
2214 819 €2 351 €959 €12 468 €---
2315 115 €2 092 €700 €13 023 €---
2415 417 €1 824 €432 €13 594 €---
2515 726 €1 546 €154 €14 180 €---
TOTAL313 163 €135 987 €68 884 €177 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053 €-6 420 €+8 473 €
2+2 053 €0 €+2 053 €
3+2 053 €+291 €+1 762 €
4+2 053 €+1 386 €+667 €
5+2 053 €+1 490 €+563 €
6+2 053 €+1 596 €+457 €
7+2 053 €+1 706 €+347 €
8+2 053 €+1 818 €+235 €
9+2 053 €+1 933 €+120 €
10+2 053 €+2 051 €+2 €
11+2 053 €+2 172 €-119 €
12+2 053 €+2 297 €-244 €
13+2 053 €+2 425 €-372 €
14+2 053 €+2 556 €-503 €
15+2 053 €+2 691 €-638 €
16+2 053 €+2 829 €-776 €
17+2 053 €+2 971 €-918 €
18+2 053 €+3 117 €-1 064 €
19+2 053 €+3 267 €-1 214 €
20+2 053 €+3 420 €-1 367 €
21+2 053 €+3 578 €-1 525 €
22+2 053 €+3 740 €-1 687 €
23+2 053 €+3 907 €-1 854 €
24+2 053 €+4 078 €-2 025 €
25+2 053 €+4 254 €-2 201 €
Total+51 325 €+53 153 €+-1 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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