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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAmbrières-les-Vallées (53)
Surface175m²
Coût Total187 447€
Loyer Annuel13 288€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 900 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 605,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin

Venez découvrir cet ensemble immobilier offrant un grand potentiel. Idéal pour un investissement ou une famille souhaitant allier résidence principale et revenus locatifs. Ils se composent de deux maisons. La maison principale (142 m²) vous offre une pièce de vie, une cuisine, un salon, quatre chambres, une salle de bains et des wc. Grenier au-dessus. La petite maison (33 m²) comprend une pièce de vie, une chambre et une salle d'eau. Possibilité de créer 3 logements indépendants au total. Vous trouverez également un garage, une dépendance et un grand terrain descendant jusqu'à la Varenne. Classe énergie : E et E. Son prix est de 105 900 euros dont 5 900 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter l'agence Breton & Jeanneau de Mayenne au en précisant la référence 18296D. (5.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ambrières-les-Vallées
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53300
Coordonnées : 48.395145, -0.627409
Total : 187 447€
Prix d'acquisition : 105 900€
Travaux : 73 075€
Valeur du bien : 178 975€
Frais de notaire : 8 472€
Coût estimé : 8 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13288€/an
Fourchette totale : 897€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10766€ - 16401€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 069,05 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 084 €
Prix d'achat :105 900 €
Décote à l'achat :-81 184€ (-43.4%)
Marge achat-revente :-363€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 447€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 367,14€
Coût de l'assurance :16 401,61€
Taxe foncière : 1 328,82€/an
Soit par mois : 110,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 075 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 250€
    Isolation combles: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 125€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 75€/m² = 1125€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambrières-les-Vallées (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 447 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 075 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 371 €
Revenus locatifs : +13 288 €
Charges déductibles : -81 371 €
Résultat foncier Année 1 : -68 082 €(Déficit de 68 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 296 €/an
Revenus locatifs : +13 288 €
Charges déductibles : -8 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46682.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 835 €(65% de 105 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 503 €/an
Calcul : 68 835 € × 3,636% = 2 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 288 €81 377 €6 317 €-68 088 €21 400 €46 688 €46 688 €
213 554 €8 134 €6 149 €5 420 €--41 269 €
313 825 €7 961 €5 976 €5 864 €--35 405 €
414 102 €7 782 €5 797 €6 320 €--29 085 €
514 384 €7 596 €5 611 €6 788 €--22 297 €
614 671 €7 404 €5 419 €7 267 €--15 030 €
714 965 €7 206 €5 221 €7 759 €--7 271 €
815 264 €7 000 €5 015 €8 264 €---
915 569 €6 788 €4 803 €8 782 €---
1015 881 €6 568 €4 583 €9 313 €---
1116 198 €6 340 €4 355 €9 858 €---
1216 522 €6 105 €4 120 €10 418 €---
1316 853 €5 861 €3 876 €10 992 €---
1417 190 €5 609 €3 624 €11 581 €---
1517 534 €5 348 €3 363 €12 185 €---
1617 884 €5 078 €3 093 €12 806 €---
1718 242 €4 799 €2 814 €13 443 €---
1818 607 €4 510 €2 525 €14 096 €---
1918 979 €4 212 €2 227 €14 767 €---
2019 358 €3 902 €1 917 €15 456 €---
2119 746 €3 582 €1 598 €16 163 €---
2220 141 €3 251 €1 267 €16 889 €---
2320 543 €2 909 €924 €17 634 €---
2420 954 €2 555 €570 €18 399 €---
2521 373 €2 188 €203 €19 185 €---
TOTAL425 626 €214 064 €91 367 €211 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791 €-6 420 €+9 211 €
2+2 791 €0 €+2 791 €
3+2 791 €0 €+2 791 €
4+2 791 €0 €+2 791 €
5+2 791 €0 €+2 791 €
6+2 791 €0 €+2 791 €
7+2 791 €0 €+2 791 €
8+2 791 €+298 €+2 493 €
9+2 791 €+2 635 €+156 €
10+2 791 €+2 794 €-3 €
11+2 791 €+2 957 €-166 €
12+2 791 €+3 125 €-334 €
13+2 791 €+3 298 €-507 €
14+2 791 €+3 474 €-683 €
15+2 791 €+3 656 €-865 €
16+2 791 €+3 842 €-1 051 €
17+2 791 €+4 033 €-1 242 €
18+2 791 €+4 229 €-1 438 €
19+2 791 €+4 430 €-1 639 €
20+2 791 €+4 637 €-1 846 €
21+2 791 €+4 849 €-2 058 €
22+2 791 €+5 067 €-2 276 €
23+2 791 €+5 290 €-2 499 €
24+2 791 €+5 520 €-2 729 €
25+2 791 €+5 756 €-2 965 €
Total+69 775 €+63 469 €+6 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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