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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAmbrières-les-Vallées (53)
Surface175
Coût Total187 447
Loyer Annuel13 288
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 900 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 605,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin

Venez découvrir cet ensemble immobilier offrant un grand potentiel. Idéal pour un investissement ou une famille souhaitant allier résidence principale et revenus locatifs. Ils se composent de deux maisons. La maison principale (142 m²) vous offre une pièce de vie, une cuisine, un salon, quatre chambres, une salle de bains et des wc. Grenier au-dessus. La petite maison (33 m²) comprend une pièce de vie, une chambre et une salle d'eau. Possibilité de créer 3 logements indépendants au total. Vous trouverez également un garage, une dépendance et un grand terrain descendant jusqu'à la Varenne. Classe énergie : E et E. Son prix est de 105 900 euros dont 5 900 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter l'agence Breton & Jeanneau de Mayenne au en précisant la référence 18296D. (5.90 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ambrières-les-Vallées
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53300
Coordonnées : 48.395145, -0.627409
Total : 187 447
Prix d'acquisition : 105 900
Travaux : 73 075
Valeur du bien : 178 975
Frais de notaire : 8 472
Coût estimé : 8 472
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13288€/an
Fourchette totale : 897€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10766€ - 16401€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 069,05 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 084
Prix d'achat :105 900
Décote à l'achat :-81 184 (-43.4%)
Marge achat-revente :-363€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 447
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :54,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 984,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 367,14
Coût de l'assurance :16 401,61
Taxe foncière : 1 328,82€/an
Soit par mois : 110,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 075(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 250
    Isolation combles: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 125
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 75€/m² = 1125€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambrières-les-Vallées (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 447 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 656 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 075
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 371
Revenus locatifs : +13 288
Charges déductibles : -81 371
Résultat foncier Année 1 : -68 082(Déficit de 68 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 682
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 296 €/an
Revenus locatifs : +13 288
Charges déductibles : -8 296
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46682.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 835(65% de 105 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 503 €/an
Calcul : 68 835 € × 3,636% = 2 503
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 28881 3776 317-68 08821 400 €46 688 €46 688 €
213 5548 1346 1495 420--41 269 €
313 8257 9615 9765 864--35 405 €
414 1027 7825 7976 320--29 085 €
514 3847 5965 6116 788--22 297 €
614 6717 4045 4197 267--15 030 €
714 9657 2065 2217 759--7 271 €
815 2647 0005 0158 264---
915 5696 7884 8038 782---
1015 8816 5684 5839 313---
1116 1986 3404 3559 858---
1216 5226 1054 12010 418---
1316 8535 8613 87610 992---
1417 1905 6093 62411 581---
1517 5345 3483 36312 185---
1617 8845 0783 09312 806---
1718 2424 7992 81413 443---
1818 6074 5102 52514 096---
1918 9794 2122 22714 767---
2019 3583 9021 91715 456---
2119 7463 5821 59816 163---
2220 1413 2511 26716 889---
2320 5432 90992417 634---
2420 9542 55557018 399---
2521 3732 18820319 185---
TOTAL425 626214 06491 367211 56221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 562
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791-6 420+9 211
2+2 7910+2 791
3+2 7910+2 791
4+2 7910+2 791
5+2 7910+2 791
6+2 7910+2 791
7+2 7910+2 791
8+2 791+298+2 493
9+2 791+2 635+156
10+2 791+2 794-3
11+2 791+2 957-166
12+2 791+3 125-334
13+2 791+3 298-507
14+2 791+3 474-683
15+2 791+3 656-865
16+2 791+3 842-1 051
17+2 791+4 033-1 242
18+2 791+4 229-1 438
19+2 791+4 430-1 639
20+2 791+4 637-1 846
21+2 791+4 849-2 058
22+2 791+5 067-2 276
23+2 791+5 290-2 499
24+2 791+5 520-2 729
25+2 791+5 756-2 965
Total+69 775+63 469+6 306
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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