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Maison 5 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface81m²
Coût Total110 626€
Loyer Annuel6 265€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-608€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 200 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 558,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 81 m² - Orpi Combrailles Référence 3968

Maison à vendre, actuellement louée pour 500€ mensuel, idéalement située à Commentry. Cette maison de 81.69 m² en bon état offre 3 chambres confortables, un bureau et un séjour lumineux avec coin cuisine, grand garage et atelier. L'ensemble est raccordée au tout-à-l'égout. Idéal investisseur. Référence agence : 3968 Référence annonce : QQUF-YVR-HFA Date de réalisation du diagnostic : 30/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 474 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.293750, 2.744350
Total : 110 626€
Prix d'acquisition : 45 200€
Travaux : 61 810€
Valeur du bien : 107 010€
Frais de notaire : 3 616€
Coût estimé : 3 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6265€/an
Fourchette totale : 396€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 4747€ - 8267€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 578,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 391,73€
Coût de l'assurance :9 403,21€
Taxe foncière : 626,46€/an
Soit par mois : 52,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 500,00€/mois
Soit par an : 6 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 130,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-608,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 81 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible, nécessite rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 810 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Isolation:4 860€
    Isolation toiture/combles: 81 m² × 60€/m² = 4860€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commentry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 265 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 626 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 626 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 504 €
Revenus locatifs : +6 265 €
Charges déductibles : -72 504 €
Résultat foncier Année 1 : -66 239 €(Déficit de 66 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 694 €/an
Revenus locatifs : +6 265 €
Charges déductibles : -10 694 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 429 €/an(Déficit de 4 429 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44839.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 380 €(65% de 45 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 068 €/an
Calcul : 29 380 € × 3,636% = 1 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 265 €72 508 €3 695 €-66 243 €21 400 €44 843 €44 843 €
26 390 €10 599 €3 597 €-4 209 €4 209 €-44 843 €
36 518 €10 497 €3 495 €-3 980 €3 980 €-44 843 €
46 648 €10 392 €3 390 €-3 744 €3 744 €-44 843 €
56 781 €10 283 €3 281 €-3 502 €3 502 €-44 843 €
66 917 €10 171 €3 168 €-3 254 €3 254 €-44 843 €
77 055 €10 054 €3 052 €-2 999 €2 999 €-44 843 €
87 196 €9 934 €2 931 €-2 738 €2 738 €-44 843 €
97 340 €9 809 €2 807 €-2 469 €2 469 €-44 843 €
107 487 €9 680 €2 678 €-2 194 €2 194 €-44 843 €
117 636 €9 547 €2 545 €-1 911 €1 911 €-44 843 €
127 789 €9 409 €2 407 €-1 620 €1 620 €--
137 945 €9 267 €2 264 €-1 322 €1 322 €--
148 104 €9 119 €2 117 €-1 015 €1 015 €--
158 266 €8 967 €1 964 €-701 €701 €--
168 431 €8 809 €1 806 €-377 €377 €--
178 600 €8 646 €1 643 €-46 €46 €--
188 772 €8 477 €1 474 €295 €---
198 947 €8 302 €1 300 €645 €---
209 126 €8 122 €1 119 €1 005 €---
219 309 €7 935 €932 €1 374 €---
229 495 €7 742 €739 €1 754 €---
239 685 €7 542 €539 €2 143 €---
249 879 €7 335 €332 €2 544 €---
2510 076 €7 121 €119 €2 955 €---
TOTAL200 656 €290 266 €53 392 €-89 610 €57 482 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 244 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -89 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €-1 263 €+2 579 €
3+1 316 €-1 194 €+2 510 €
4+1 316 €-1 123 €+2 439 €
5+1 316 €-1 051 €+2 367 €
6+1 316 €-976 €+2 292 €
7+1 316 €-900 €+2 216 €
8+1 316 €-821 €+2 137 €
9+1 316 €-741 €+2 057 €
10+1 316 €-658 €+1 974 €
11+1 316 €-573 €+1 889 €
12+1 316 €-486 €+1 802 €
13+1 316 €-396 €+1 712 €
14+1 316 €-305 €+1 621 €
15+1 316 €-210 €+1 526 €
16+1 316 €-113 €+1 429 €
17+1 316 €-14 €+1 330 €
18+1 316 €+89 €+1 227 €
19+1 316 €+194 €+1 122 €
20+1 316 €+301 €+1 015 €
21+1 316 €+412 €+904 €
22+1 316 €+526 €+790 €
23+1 316 €+643 €+673 €
24+1 316 €+763 €+553 €
25+1 316 €+887 €+429 €
Total+32 900 €-13 430 €+46 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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