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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface77.7m²
Coût Total182 900€
Loyer Annuel11 133€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-512€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 77.7 m²
Prix au m² : 1 866,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS NOTAIRES EXPERTS CONSEILS - FERRIEUX & Associés vous proposent : Appartement à vendre - GRENOBLE (38100)

Copropriété ELYSEE 11 Chemin du Couvent dans un immeuble sécurisé, au 3ème Étage, grand T3 traversant de 77.7M2 avec cave. L'appartement se compose d'une grande entrée de 6 m2 desservant la cuisine de 10,10m2 et le séjour de 19.70m2. Ce T3 dispose de 2 belles chambres de 14.70m2 et 15.50m2 donnant sur un grand balcon de 3.80m2 pour l'une et une terrasse de 14,20m2 pour l'autre. Charges 240€ par mois (Avec chauffage collectif et gardien). Taxe foncière 2 889€ L'ensemble est à rafraîchir. Possibilité de garage en sus pour 15 000 €

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.74.33.01.22

Annonce de l'étude SELAS NOTAIRES EXPERTS CONSEILS - FERRIEUX & Associés - Notaires à Vizille - N° SIRET : 48841241200014

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Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 182 900€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 171 300€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.7m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11133€/an
Fourchette totale : 723€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8675€ - 14287€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 721,41 €/m²
Basé sur :1830 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 453 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-66 453€ (-31.4%)
Marge achat-revente :28 553€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :905,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 959,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 858,20€
Coût de l'assurance :16 003,75€
Taxe foncière : 2 889,00€/an
Soit par mois : 240,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 927,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-512,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 889 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 849 €
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -38 849 €
Résultat foncier Année 1 : -27 715 €(Déficit de 27 715 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 549 €/an
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -12 549 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 415 €/an(Déficit de 1 415 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17015.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 133 €38 855 €6 145 €-27 721 €10 700 €17 021 €17 021 €
211 356 €12 391 €5 982 €-1 036 €1 036 €-17 021 €
311 583 €12 223 €5 813 €-640 €640 €-17 021 €
411 815 €12 048 €5 639 €-233 €233 €-17 021 €
512 051 €11 867 €5 458 €184 €--16 838 €
612 292 €11 680 €5 271 €612 €--16 226 €
712 538 €11 487 €5 078 €1 051 €--15 175 €
812 789 €11 287 €4 878 €1 502 €--13 674 €
913 044 €11 080 €4 671 €1 964 €--11 709 €
1013 305 €10 866 €4 457 €2 439 €--9 270 €
1113 571 €10 644 €4 235 €2 927 €--6 343 €
1213 843 €10 415 €4 006 €3 427 €---
1314 120 €10 178 €3 769 €3 941 €---
1414 402 €9 933 €3 524 €4 469 €---
1514 690 €9 679 €3 270 €5 011 €---
1614 984 €9 417 €3 008 €5 567 €---
1715 283 €9 145 €2 736 €6 138 €---
1815 589 €8 864 €2 455 €6 725 €---
1915 901 €8 574 €2 165 €7 327 €---
2016 219 €8 273 €1 864 €7 946 €---
2116 543 €7 962 €1 553 €8 581 €---
2216 874 €7 640 €1 231 €9 234 €---
2317 212 €7 307 €898 €9 904 €---
2417 556 €6 963 €554 €10 593 €---
2517 907 €6 607 €198 €11 300 €---
TOTAL356 600 €275 387 €88 858 €81 213 €12 608 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 783 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 338 €-3 210 €+5 548 €
2+2 338 €-311 €+2 649 €
3+2 338 €-192 €+2 530 €
4+2 338 €-70 €+2 408 €
5+2 338 €0 €+2 338 €
6+2 338 €0 €+2 338 €
7+2 338 €0 €+2 338 €
8+2 338 €0 €+2 338 €
9+2 338 €0 €+2 338 €
10+2 338 €0 €+2 338 €
11+2 338 €0 €+2 338 €
12+2 338 €+1 028 €+1 310 €
13+2 338 €+1 182 €+1 156 €
14+2 338 €+1 341 €+997 €
15+2 338 €+1 503 €+835 €
16+2 338 €+1 670 €+668 €
17+2 338 €+1 841 €+497 €
18+2 338 €+2 017 €+321 €
19+2 338 €+2 198 €+140 €
20+2 338 €+2 384 €-46 €
21+2 338 €+2 574 €-236 €
22+2 338 €+2 770 €-432 €
23+2 338 €+2 971 €-633 €
24+2 338 €+3 178 €-840 €
25+2 338 €+3 390 €-1 052 €
Total+58 450 €+26 267 €+32 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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