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LES CLAYES CENTRE

VilleClayes-sous-Bois (78)
Surface67m²
Coût Total187 760€
Loyer Annuel12 211€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 417,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Idéalement situé à deux pas des écoles, transports et commerces, cet appartement F4 en bon état offre une entrée, un séjour lumineux, trois chambres, une salle de bains et des WC séparés. Une cave ainsi qu'un box privatif complètent ce bien, situé au sein d'une résidence sécurisée. Libre en novembre. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/plaisir-78370/agence-immobiliere/foncia-transaction-plaisir-1046

Ville : Clayes-sous-Bois
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78340
Coordonnées : 48.825168, 1.988781
Total : 187 760€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 174 800€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 15.19€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12211€/an
Fourchette totale : 892€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 10706€ - 13928€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 861,54 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 723 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-29 723€ (-15.5%)
Marge achat-revente :3 963€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 231,24€
Coût de l'assurance :16 429,00€
Taxe foncière : 1 221,10€/an
Soit par mois : 101,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 017,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention majeure nécessaire, juste un entretien régulier
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant éléments et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Entretien salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clayes-sous-Bois (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 211 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 221 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 967 €
Revenus locatifs : +12 211 €
Charges déductibles : -22 967 €
Résultat foncier Année 1 : -10 756 €(Déficit de 10 756 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 56 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 167 €/an
Revenus locatifs : +12 211 €
Charges déductibles : -10 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 56.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 211 €22 974 €6 495 €-10 763 €10 700 €63 €63 €
212 455 €10 003 €6 325 €2 452 €---
312 704 €9 827 €6 149 €2 877 €---
412 958 €9 645 €5 966 €3 314 €---
513 218 €9 456 €5 778 €3 762 €---
613 482 €9 260 €5 582 €4 222 €---
713 752 €9 057 €5 379 €4 694 €---
814 027 €8 848 €5 169 €5 179 €---
914 307 €8 630 €4 952 €5 677 €---
1014 593 €8 405 €4 727 €6 188 €---
1114 885 €8 172 €4 494 €6 713 €---
1215 183 €7 931 €4 252 €7 252 €---
1315 487 €7 681 €4 003 €7 806 €---
1415 796 €7 422 €3 744 €8 374 €---
1516 112 €7 154 €3 476 €8 958 €---
1616 434 €6 876 €3 198 €9 558 €---
1716 763 €6 589 €2 911 €10 174 €---
1817 098 €6 291 €2 613 €10 807 €---
1917 440 €5 983 €2 305 €11 457 €---
2017 789 €5 664 €1 986 €12 125 €---
2118 145 €5 333 €1 655 €12 812 €---
2218 508 €4 991 €1 313 €13 517 €---
2318 878 €4 636 €958 €14 242 €---
2419 256 €4 269 €591 €14 986 €---
2519 641 €3 889 €211 €15 751 €---
TOTAL391 123 €198 988 €94 231 €192 135 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 135 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 564 €-3 210 €+5 774 €
2+2 564 €+717 €+1 847 €
3+2 564 €+863 €+1 701 €
4+2 564 €+994 €+1 570 €
5+2 564 €+1 129 €+1 435 €
6+2 564 €+1 267 €+1 297 €
7+2 564 €+1 408 €+1 156 €
8+2 564 €+1 554 €+1 010 €
9+2 564 €+1 703 €+861 €
10+2 564 €+1 856 €+708 €
11+2 564 €+2 014 €+550 €
12+2 564 €+2 176 €+388 €
13+2 564 €+2 342 €+222 €
14+2 564 €+2 512 €+52 €
15+2 564 €+2 687 €-123 €
16+2 564 €+2 867 €-303 €
17+2 564 €+3 052 €-488 €
18+2 564 €+3 242 €-678 €
19+2 564 €+3 437 €-873 €
20+2 564 €+3 638 €-1 074 €
21+2 564 €+3 843 €-1 279 €
22+2 564 €+4 055 €-1 491 €
23+2 564 €+4 272 €-1 708 €
24+2 564 €+4 496 €-1 932 €
25+2 564 €+4 725 €-2 161 €
Total+64 100 €+57 641 €+6 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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