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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface82.05m²
Coût Total130 780€
Loyer Annuel8 497€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 82.05 m²
Prix au m² : 1 212,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Sans vis-à-vis, Belle vue, Non meublé

Idéalement situé à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports et services), découvrez ce spacieux appartement de type 5 situé dans une résidence bien entretenue.

Dès l'entrée, vous apprécierez ses volumes généreux et son agencement fonctionnel. Il se compose d'une cuisine indépendante, d'une agréable pièce de vie baignée de lumière ouvrant sur un balcon bien exposé, un espace bureau ou possibilité de faire une quatrième chambre.

L'espace nuit comprend trois chambres, permettant d'accueillir une famille.

La copropriété a bénéficié de travaux importants, avec des façades récemment rénovées et une toiture refaite il y a environ 12 ans, offrant ainsi un cadre de vie entretenu et rassurant.

Le chauffage collectif est alimenté par le réseau de chauffage urbain à la biomasse, une solution performante et plus respectueuse de l'environnement, contribuant à une bonne performance énergétique du logement.

Grâce à son emplacement privilégié, sa belle luminosité, ses quatre chambres et la qualité de sa copropriété, cet appartement constitue une excellente opportunité.

Les atouts :

Proche de toutes les commodités. Appartement de type 5. Vue dégagée. Balcon bien exposé. Pièce de vie lumineuse. Quatre chambres. Façades récemment rénovées. Toiture refaite il y a environ 12 ans. Chauffage collectif par réseau urbain à la biomasse. Bonne performance énergétique. Beaux volumes et fort potentiel. Référence agence : 3259

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.847088, 1.251940
Total : 130 780€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 23 320€
Valeur du bien : 122 820€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.05m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8497€/an
Fourchette totale : 564€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6772€ - 10661€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 323,08 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 559 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-9 059€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-22 221€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :52,31€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 692,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 243,69€
Coût de l'assurance :15 693,60€
Taxe foncière : 849,66€/an
Soit par mois : 70,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 320 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète rafraîchissement: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète rénovation: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 497 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 044 €
Revenus locatifs : +8 497 €
Charges déductibles : -29 044 €
Résultat foncier Année 1 : -20 548 €(Déficit de 20 548 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 848 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 724 €/an
Revenus locatifs : +8 497 €
Charges déductibles : -5 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9847.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 497 €29 049 €4 251 €-20 552 €10 700 €9 852 €9 852 €
28 666 €5 614 €4 137 €3 052 €--6 800 €
38 840 €5 496 €4 018 €3 344 €--3 456 €
49 017 €5 373 €3 896 €3 643 €---
59 197 €5 247 €3 770 €3 950 €---
69 381 €5 116 €3 639 €4 265 €---
79 569 €4 981 €3 504 €4 587 €---
89 760 €4 842 €3 364 €4 918 €---
99 955 €4 698 €3 220 €5 257 €---
1010 154 €4 549 €3 071 €5 606 €---
1110 357 €4 395 €2 917 €5 963 €---
1210 564 €4 236 €2 758 €6 329 €---
1310 776 €4 071 €2 594 €6 705 €---
1410 991 €3 901 €2 424 €7 090 €---
1511 211 €3 726 €2 248 €7 485 €---
1611 435 €3 544 €2 067 €7 891 €---
1711 664 €3 357 €1 879 €8 307 €---
1811 897 €3 163 €1 685 €8 734 €---
1912 135 €2 963 €1 485 €9 173 €---
2012 378 €2 756 €1 278 €9 622 €---
2112 625 €2 542 €1 064 €10 084 €---
2212 878 €2 321 €843 €10 557 €---
2313 136 €2 092 €615 €11 043 €---
2413 398 €1 856 €379 €11 542 €---
2513 666 €1 613 €135 €12 054 €---
TOTAL272 147 €121 499 €61 244 €150 649 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 649 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 784 €-3 210 €+4 994 €
2+1 784 €0 €+1 784 €
3+1 784 €0 €+1 784 €
4+1 784 €+56 €+1 728 €
5+1 784 €+1 185 €+599 €
6+1 784 €+1 279 €+505 €
7+1 784 €+1 376 €+408 €
8+1 784 €+1 475 €+309 €
9+1 784 €+1 577 €+207 €
10+1 784 €+1 682 €+102 €
11+1 784 €+1 789 €-5 €
12+1 784 €+1 899 €-115 €
13+1 784 €+2 011 €-227 €
14+1 784 €+2 127 €-343 €
15+1 784 €+2 246 €-462 €
16+1 784 €+2 367 €-583 €
17+1 784 €+2 492 €-708 €
18+1 784 €+2 620 €-836 €
19+1 784 €+2 752 €-968 €
20+1 784 €+2 887 €-1 103 €
21+1 784 €+3 025 €-1 241 €
22+1 784 €+3 167 €-1 383 €
23+1 784 €+3 313 €-1 529 €
24+1 784 €+3 463 €-1 679 €
25+1 784 €+3 616 €-1 832 €
Total+44 600 €+45 195 €+-595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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