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Grande maison de ville sur les rives de la Charente

VilleCivray (86)
Surface850m²
Coût Total706 040€
Loyer Annuel61 715€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+890€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 583 000 €
Surface : 850 m²
Prix au m² : 685,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 850 m², 14 pièces, Terrasse, 2130 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Magnifique maison de ville comprenant au rez-de-chaussée : entrée, pièce, chambre, salle d'eau. Bibliothèque, cuisine équipée, grand salon-salle à manger. Arrière cuisine et chaufferie. Pièce avec sauna.

Au premier étage : Palier, quatre chambres, trois salles de bains et toilettes. Salon. Salle de jeux. Deuxième étage : quatre chambres et deux salles de bains. Troisième étage : deux greniers aménageables. (Sous réserve d'obtention d' autorisations nécessaires) Garage. Cave. Terrasse. Jardin attenant.

Terrain de 2130 m2. Malgré la taille de la maison, elle conserve beaucoup de charme et pourrait également servir de maison familiale ou d'entreprise de chambres d'hôtes. N'hésitez pas à nous pour plus de détails ou une visite.

Prix honoraires inclus : 583.000 €

Prix honoraires exclus : 550.000 €

Honoraires de 6 % Ttc à charge acquéreur

Ville : Civray
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.146530, 0.294070
Total : 706 040€
Prix d'acquisition : 583 000€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 659 400€
Frais de notaire : 46 640€
Coût estimé : 46 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 850m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.70€ - 7.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 5143€/mois
Loyer annuel estimé : 61715€/an
Fourchette totale : 3997€ - 6617€/mois
Fourchette annuelle : 47963€ - 79409€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :852,78 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :724 863 €
Prix d'achat :583 000 €
Décote à l'achat :-141 863€ (-19.6%)
Marge achat-revente :18 823€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :706 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 527,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :211,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 738,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :352 070,20€
Coût de l'assurance :63 543,60€
Taxe foncière : 6 171,45€/an
Soit par mois : 514,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 142,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 253,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :889,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 850 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 850 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 850 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - salles de bain nécessitent une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 000€
    Isolation combles: 850 m² × 20€/m² = 17000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 20€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Civray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 715 €/an
Calcul : 5 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 706 040 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 542 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 374 €
Revenus locatifs : +61 715 €
Charges déductibles : -109 374 €
Résultat foncier Année 1 : -47 660 €(Déficit de 47 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 974 €/an
Revenus locatifs : +61 715 €
Charges déductibles : -32 974 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26259.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 583 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 378 950 €(65% de 583 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 780 €/an
Calcul : 378 950 € × 3,636% = 13 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 715 €109 397 €24 284 €-47 683 €21 400 €26 283 €26 283 €
262 949 €32 360 €23 646 €30 589 €---
364 208 €31 699 €22 986 €32 509 €---
465 492 €31 015 €22 302 €34 477 €---
566 802 €30 307 €21 594 €36 495 €---
668 138 €29 574 €20 861 €38 564 €---
769 501 €28 815 €20 102 €40 685 €---
870 891 €28 029 €19 316 €42 861 €---
972 308 €27 216 €18 503 €45 093 €---
1073 755 €26 374 €17 660 €47 381 €---
1175 230 €25 501 €16 788 €49 728 €---
1276 734 €24 598 €15 885 €52 136 €---
1378 269 €23 664 €14 950 €54 605 €---
1479 834 €22 696 €13 982 €57 139 €---
1581 431 €21 693 €12 980 €59 738 €---
1683 060 €20 656 €11 943 €62 404 €---
1784 721 €19 581 €10 868 €65 139 €---
1886 415 €18 469 €9 756 €67 946 €---
1988 144 €17 318 €8 604 €70 826 €---
2089 906 €16 125 €7 412 €73 781 €---
2191 705 €14 891 €6 177 €76 814 €---
2293 539 €13 612 €4 899 €79 926 €---
2395 409 €12 289 €3 576 €83 120 €---
2497 318 €10 919 €2 206 €86 399 €---
2599 264 €9 500 €787 €89 764 €---
TOTAL1 976 735 €646 300 €352 070 €1 330 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 330 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 960 €-6 420 €+19 380 €
2+12 960 €+1 292 €+11 668 €
3+12 960 €+9 753 €+3 207 €
4+12 960 €+10 343 €+2 617 €
5+12 960 €+10 948 €+2 012 €
6+12 960 €+11 569 €+1 391 €
7+12 960 €+12 206 €+754 €
8+12 960 €+12 858 €+102 €
9+12 960 €+13 528 €-568 €
10+12 960 €+14 214 €-1 254 €
11+12 960 €+14 918 €-1 958 €
12+12 960 €+15 641 €-2 681 €
13+12 960 €+16 382 €-3 422 €
14+12 960 €+17 142 €-4 182 €
15+12 960 €+17 921 €-4 961 €
16+12 960 €+18 721 €-5 761 €
17+12 960 €+19 542 €-6 582 €
18+12 960 €+20 384 €-7 424 €
19+12 960 €+21 248 €-8 288 €
20+12 960 €+22 134 €-9 174 €
21+12 960 €+23 044 €-10 084 €
22+12 960 €+23 978 €-11 018 €
23+12 960 €+24 936 €-11 976 €
24+12 960 €+25 920 €-12 960 €
25+12 960 €+26 929 €-13 969 €
Total+324 000 €+399 131 €+-75 131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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