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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface155m²
Coût Total256 240€
Loyer Annuel15 607€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 161,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Radiateur et poêle Fioul, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Sur les hauteurs prisées de Villeneuve-sur-Lot, venez découvrir cette charmante maison de plain-pied de 3 chambres, alliant confort, tranquillité et cadre exceptionnel. Un cadre de vie privilégié nichée dans un environnement calme et verdoyant, cette maison vous séduira par sa vue panoramique à couper le souffle sur la vallée. Profitez chaque jour dun spectacle naturel depuis votre terrasse ou votre salon. Détente et convivialité vous apprécierez sa piscine parfaitement intégrée au jardin paysager, idéal pour se relaxer en toute intimité ou recevoir vos proches en toute convivialité. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-bg-villeneuve.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.436440, 0.728383
Total : 256 240€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 61 840€
Valeur du bien : 241 840€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1301€/mois
Loyer annuel estimé : 15607€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1666€/mois
Fourchette annuelle : 12186€ - 19988€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,88 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :241 006 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-61 006€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-15 234€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 269,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 343,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 488,93€
Coût de l'assurance :22 421,00€
Taxe foncière : 1 560,66€/an
Soit par mois : 130,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 392 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 840 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 200€
    Isolation des combles: 155 m² × 40€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 850€
    Parquet flottant: 38 m² × 75€/m² = 2850€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 607 €/an
Calcul : 1 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 899 €
Revenus locatifs : +15 607 €
Charges déductibles : -72 899 €
Résultat foncier Année 1 : -57 292 €(Déficit de 57 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 059 €/an
Revenus locatifs : +15 607 €
Charges déductibles : -11 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35892.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 607 €72 907 €8 610 €-57 301 €21 400 €35 901 €35 901 €
215 919 €10 839 €8 381 €5 080 €--30 820 €
316 237 €10 602 €8 145 €5 635 €--25 185 €
416 562 €10 357 €7 900 €6 204 €--18 981 €
516 893 €10 104 €7 647 €6 789 €--12 192 €
617 231 €9 842 €7 385 €7 389 €--4 803 €
717 576 €9 571 €7 114 €8 004 €---
817 927 €9 291 €6 834 €8 636 €---
918 286 €9 001 €6 544 €9 284 €---
1018 651 €8 701 €6 244 €9 950 €---
1119 024 €8 391 €5 934 €10 633 €---
1219 405 €8 070 €5 613 €11 335 €---
1319 793 €7 738 €5 280 €12 055 €---
1420 189 €7 394 €4 937 €12 794 €---
1520 593 €7 039 €4 581 €13 554 €---
1621 004 €6 671 €4 214 €14 333 €---
1721 425 €6 291 €3 833 €15 134 €---
1821 853 €5 897 €3 440 €15 956 €---
1922 290 €5 490 €3 033 €16 800 €---
2022 736 €5 069 €2 611 €17 667 €---
2123 191 €4 633 €2 176 €18 558 €---
2223 654 €4 182 €1 725 €19 472 €---
2324 128 €3 716 €1 258 €20 412 €---
2424 610 €3 233 €776 €21 377 €---
2525 102 €2 734 €277 €22 368 €---
TOTAL499 885 €247 766 €124 489 €252 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 277 €-6 420 €+9 697 €
2+3 277 €0 €+3 277 €
3+3 277 €0 €+3 277 €
4+3 277 €0 €+3 277 €
5+3 277 €0 €+3 277 €
6+3 277 €0 €+3 277 €
7+3 277 €+960 €+2 317 €
8+3 277 €+2 591 €+686 €
9+3 277 €+2 785 €+492 €
10+3 277 €+2 985 €+292 €
11+3 277 €+3 190 €+87 €
12+3 277 €+3 400 €-123 €
13+3 277 €+3 617 €-340 €
14+3 277 €+3 838 €-561 €
15+3 277 €+4 066 €-789 €
16+3 277 €+4 300 €-1 023 €
17+3 277 €+4 540 €-1 263 €
18+3 277 €+4 787 €-1 510 €
19+3 277 €+5 040 €-1 763 €
20+3 277 €+5 300 €-2 023 €
21+3 277 €+5 567 €-2 290 €
22+3 277 €+5 842 €-2 565 €
23+3 277 €+6 123 €-2 846 €
24+3 277 €+6 413 €-3 136 €
25+3 277 €+6 710 €-3 433 €
Total+81 925 €+75 635 €+6 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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