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FERME A RENOVER 144m2 + ss sol et balcon/véranda

Bien expiré
VilleVesancy (01)
Surface143m²
Coût Total391 980€
Loyer Annuel40 787€
Rentabilité10.41%
Cashflow/mois+976€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 355 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 2 482,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Jardin

Exclusivité agence Matesa immobilier, rare à la vente, très belle ferme de 1860 qui cherche à être réinventée par ses nouveaux propriétaires. Pour les amoureux des vielles pierres ! D'une superficie de 144m2 habitables avec un sous-sol complet, elle compose : Au RDC : une belle entrée avec beaucoup de charme, un garage pour 3 voitures, 2 caves et un espace chaufferie. A l'étage 1 : une grande pièce de vie avec une cuisine ouverte sur le salon-séjour-salle à manger avec une cheminée plafonds cathédrales, une véranda et une terrasse avec vue Jura, un wc séparé, une chambre avec placard, une salle de bain avec une douche et un balcon. A l'étage 2 : une mezzanine faisant office de bureau salle tv, deux chambres. Accessible depuis un escalier extérieur : une chambre avec coin d'eau. Beaucoup de charme et de cachet dans un des villages les plus désirables du Pays de Gex ! A VISITER RAPIDEMENT ! Matesa immobilier, agence immobilière Pays de Gex, vente et achat maison ferme Vesancy 01170 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr'. Expert immobilier du Pays de Gex depuis 2001 !ACHAT-VENTES-PROGRAMMES NEUFS-LOCATIONS. 2 AGENCES A VOTRE SERVICE ! VOTRE PROJET, NOTRE PRIORITE ! - https://www.matesaimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vesancy
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.342230, 6.081012
Total : 391 980€
Prix d'acquisition : 355 000€
Travaux : 8 580€
Valeur du bien : 363 580€
Frais de notaire : 28 400€
Coût estimé : 28 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 23.77€/m²/mois
Fourchette : 17.07€ - 33.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 3399€/mois
Loyer annuel estimé : 40787€/an
Fourchette totale : 2441€ - 4733€/mois
Fourchette annuelle : 29293€ - 56791€/an
Rentabilité brute :10.41%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 289,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :470 407 €
Prix d'achat :355 000 €
Décote à l'achat :-115 407€ (-24.5%)
Marge achat-revente :78 427€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 968,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :114,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 082,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :198 617,00€
Coût de l'assurance :34 298,25€
Taxe foncière : 4 078,72€/an
Soit par mois : 339,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 398,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 422,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :976,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: Sécurité et conformité - plomberie en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 580 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 580€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 60€/m² = 8580€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 580€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 580€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 787 €/an
Calcul : 3 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 695 €
Revenus locatifs : +40 787 €
Charges déductibles : -27 695 €
Résultat foncier Année 1 : 13 092 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 115 €/an
Revenus locatifs : +40 787 €
Charges déductibles : -19 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 672 €/an
Prix d'achat du bien : 355 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 230 750 €(65% de 355 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 391 €/an
Calcul : 230 750 € × 3,636% = 8 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 787 €27 708 €13 677 €13 080 €---
241 603 €18 771 €13 320 €22 832 €---
342 435 €18 401 €12 950 €24 034 €---
443 284 €18 018 €12 568 €25 265 €---
544 149 €17 622 €12 171 €26 528 €---
645 032 €17 211 €11 760 €27 822 €---
745 933 €16 785 €11 334 €29 148 €---
846 852 €16 344 €10 893 €30 508 €---
947 789 €15 887 €10 437 €31 901 €---
1048 744 €15 414 €9 964 €33 330 €---
1149 719 €14 924 €9 473 €34 795 €---
1250 714 €14 416 €8 966 €36 297 €---
1351 728 €13 891 €8 440 €37 837 €---
1452 763 €13 346 €7 895 €39 417 €---
1553 818 €12 782 €7 331 €41 036 €---
1654 894 €12 197 €6 746 €42 697 €---
1755 992 €11 591 €6 141 €44 401 €---
1857 112 €10 964 €5 514 €46 148 €---
1958 254 €10 315 €4 864 €47 940 €---
2059 419 €9 641 €4 191 €49 778 €---
2160 608 €8 944 €3 494 €51 663 €---
2261 820 €8 222 €2 771 €53 598 €---
2363 056 €7 474 €2 023 €55 582 €---
2464 317 €6 699 €1 248 €57 618 €---
2565 604 €5 896 €446 €59 707 €---
TOTAL1 306 425 €343 463 €198 617 €962 962 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 962 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 787 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 565 €+3 924 €+4 641 €
2+8 565 €+6 850 €+1 715 €
3+8 565 €+7 210 €+1 355 €
4+8 565 €+7 580 €+985 €
5+8 565 €+7 958 €+607 €
6+8 565 €+8 347 €+218 €
7+8 565 €+8 744 €-179 €
8+8 565 €+9 152 €-587 €
9+8 565 €+9 570 €-1 005 €
10+8 565 €+9 999 €-1 434 €
11+8 565 €+10 439 €-1 874 €
12+8 565 €+10 889 €-2 324 €
13+8 565 €+11 351 €-2 786 €
14+8 565 €+11 825 €-3 260 €
15+8 565 €+12 311 €-3 746 €
16+8 565 €+12 809 €-4 244 €
17+8 565 €+13 320 €-4 755 €
18+8 565 €+13 844 €-5 279 €
19+8 565 €+14 382 €-5 817 €
20+8 565 €+14 933 €-6 368 €
21+8 565 €+15 499 €-6 934 €
22+8 565 €+16 079 €-7 514 €
23+8 565 €+16 675 €-8 110 €
24+8 565 €+17 285 €-8 720 €
25+8 565 €+17 912 €-9 347 €
Total+214 125 €+288 888 €+-74 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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