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Maison 10 pièces 188 m²

Bien expiré
VilleFontaines-d'Ozillac (17)
Surface188m²
Coût Total290 200€
Loyer Annuel18 010€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 920,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 188 m²

iad France - Michael Tède vous propose: Maison principale + logement indépendant. Venez découvrir cet ensemble immobilier comprenant une maison charentaise de 129m² à finir de rénover ainsi qu'un logement indépendant de 59m² à vocation locative presque terminé. La maison principale est à rénover, et offre la possibilité d'en faire une chaleureuse maison familiale. Le logement nécessite des travaux de finitions tels que ( cuisine, salle d'eau, radiateurs ) et sera prêt à accueillir un nouveau locataire. Les assainissements individuelles sont récents. Une grange séparée en 2 parties pourra être réhabilitée en habitation, toutes les démarches d'urbanisme ont été réalisées en amont. Cet ensemble offre un grand terrain entièrement constructible de presque 5000m². N'hésitez pas à me contacter afin de vous projeter dans ce beau projet.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michael Tède mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 883394405, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 188 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Fontaines-d'Ozillac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.372524, -0.388983
Total : 290 200€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 103 360€
Valeur du bien : 276 360€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1501€/mois
Loyer annuel estimé : 18010€/an
Fourchette totale : 1198€ - 1880€/mois
Fourchette annuelle : 14376€ - 22563€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 415,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 497,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 517,55€
Coût de l'assurance :24 667,00€
Taxe foncière : 1 800,99€/an
Soit par mois : 150,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 500,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (estimé selon surface)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs abîmés, nécessite rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: 188 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 360 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 280€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 5 chambres × 3000€ = 15000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salon:8 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Plomberie générale:11 280€
    Mise à jour plomberie: 188 m² × 60€/m² = 11280€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaines-d'Ozillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 010 €/an
Calcul : 1 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 485 €
Revenus locatifs : +18 010 €
Charges déductibles : -115 485 €
Résultat foncier Année 1 : -97 476 €(Déficit de 97 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 125 €/an
Revenus locatifs : +18 010 €
Charges déductibles : -12 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 884 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76075.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 010 €115 495 €9 347 €-97 485 €21 400 €76 085 €76 085 €
218 370 €11 882 €9 094 €6 488 €--69 596 €
318 737 €11 621 €8 833 €7 117 €--62 480 €
419 112 €11 351 €8 563 €7 762 €--54 718 €
519 494 €11 072 €8 284 €8 423 €--46 295 €
619 884 €10 784 €7 996 €9 101 €--37 195 €
720 282 €10 486 €7 699 €9 796 €--27 399 €
820 688 €10 179 €7 391 €10 509 €--16 890 €
921 101 €9 861 €7 074 €11 240 €--5 650 €
1021 523 €9 533 €6 745 €11 990 €---
1121 954 €9 194 €6 406 €12 760 €---
1222 393 €8 844 €6 056 €13 549 €---
1322 841 €8 482 €5 695 €14 359 €---
1423 298 €8 108 €5 321 €15 189 €---
1523 764 €7 722 €4 935 €16 041 €---
1624 239 €7 323 €4 536 €16 916 €---
1724 724 €6 911 €4 124 €17 812 €---
1825 218 €6 486 €3 698 €18 733 €---
1925 723 €6 046 €3 258 €19 677 €---
2026 237 €5 591 €2 804 €20 646 €---
2126 762 €5 122 €2 334 €21 640 €---
2227 297 €4 637 €1 849 €22 660 €---
2327 843 €4 136 €1 348 €23 707 €---
2428 400 €3 619 €831 €24 781 €---
2528 968 €3 084 €296 €25 884 €---
TOTAL576 862 €307 569 €134 518 €269 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 782 €-6 420 €+10 202 €
2+3 782 €0 €+3 782 €
3+3 782 €0 €+3 782 €
4+3 782 €0 €+3 782 €
5+3 782 €0 €+3 782 €
6+3 782 €0 €+3 782 €
7+3 782 €0 €+3 782 €
8+3 782 €0 €+3 782 €
9+3 782 €0 €+3 782 €
10+3 782 €+1 902 €+1 880 €
11+3 782 €+3 828 €-46 €
12+3 782 €+4 065 €-283 €
13+3 782 €+4 308 €-526 €
14+3 782 €+4 557 €-775 €
15+3 782 €+4 812 €-1 030 €
16+3 782 €+5 075 €-1 293 €
17+3 782 €+5 344 €-1 562 €
18+3 782 €+5 620 €-1 838 €
19+3 782 €+5 903 €-2 121 €
20+3 782 €+6 194 €-2 412 €
21+3 782 €+6 492 €-2 710 €
22+3 782 €+6 798 €-3 016 €
23+3 782 €+7 112 €-3 330 €
24+3 782 €+7 434 €-3 652 €
25+3 782 €+7 765 €-3 983 €
Total+94 550 €+80 788 €+13 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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