Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble avec 2 appartements

VilleValréas (84)
Surface153m²
Coût Total201 700€
Loyer Annuel17 437€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 751,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble avec 2 appartements - 🏡 Maison avec 2 appartements + cave – Idéal investissement

À vendre maison composée de 2 appartements indépendants + grande cave :

🔹 Appartement F3 – 55 m²

  • Balcon
  • Climatisation réversible
  • Double vitrage
  • Volets roulants
  • Entièrement rénové

🔹 Appartement F2 – 48 m²

  • Extérieur privé d’environ 20 m²
  • Climatisation réversible
  • Double vitrage
  • Volets roulants
  • Rénové

🔹 Cave – 50 m²

  • Grande surface exploitable (stockage, atelier, etc.)

✅ Idéal pour investissement locatif

Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.383890, 4.992410
Total : 201 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 77 500€
Valeur du bien : 192 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1453€/mois
Loyer annuel estimé : 17437€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1949€/mois
Fourchette annuelle : 13002€ - 23386€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 802,09 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 720 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-160 720€ (-58.3%)
Marge achat-revente :74 020€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 227,32€
Coût de l'assurance :17 648,75€
Taxe foncière : 1 743,72€/an
Soit par mois : 145,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 453,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 système complet
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 500 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:15 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6m²) × 1200€/m² = 7200€ + Main d'œuvre: 800€ = 8000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres (48 m²): 48 m² × 200€/m² = 9600€ (incluant peinture, revêtement, électricité, menuiseries)
  • Électricité générale:2 700€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1200€ + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Plomberie générale:3 500€
    Mise à jour plomberie générale: 1 système: 1500€ + Main d'œuvre: 500€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 437 €/an
Calcul : 1 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 921 €
Revenus locatifs : +17 437 €
Charges déductibles : -86 921 €
Résultat foncier Année 1 : -69 483 €(Déficit de 69 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 083 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 421 €/an
Revenus locatifs : +17 437 €
Charges déductibles : -9 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 017 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48083.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 437 €86 927 €6 978 €-69 490 €21 400 €48 090 €48 090 €
217 786 €9 244 €6 795 €8 542 €--39 549 €
318 142 €9 055 €6 605 €9 087 €--30 462 €
418 505 €8 859 €6 409 €9 645 €--20 817 €
518 875 €8 656 €6 206 €10 218 €--10 598 €
619 252 €8 446 €5 996 €10 806 €---
719 637 €8 228 €5 779 €11 409 €---
820 030 €8 003 €5 553 €12 027 €---
920 430 €7 769 €5 320 €12 661 €---
1020 839 €7 528 €5 078 €13 312 €---
1121 256 €7 277 €4 827 €13 979 €---
1221 681 €7 018 €4 568 €14 663 €---
1322 115 €6 749 €4 300 €15 365 €---
1422 557 €6 471 €4 022 €16 086 €---
1523 008 €6 183 €3 734 €16 825 €---
1623 468 €5 885 €3 436 €17 583 €---
1723 938 €5 576 €3 127 €18 361 €---
1824 416 €5 257 €2 807 €19 160 €---
1924 905 €4 926 €2 476 €19 979 €---
2025 403 €4 583 €2 133 €20 820 €---
2125 911 €4 228 €1 778 €21 683 €---
2226 429 €3 860 €1 410 €22 569 €---
2326 958 €3 479 €1 029 €23 479 €---
2427 497 €3 085 €635 €24 412 €---
2528 047 €2 676 €227 €25 370 €---
TOTAL558 519 €239 969 €101 227 €318 550 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 662 €-6 420 €+10 082 €
2+3 662 €0 €+3 662 €
3+3 662 €0 €+3 662 €
4+3 662 €0 €+3 662 €
5+3 662 €0 €+3 662 €
6+3 662 €+62 €+3 600 €
7+3 662 €+3 423 €+239 €
8+3 662 €+3 608 €+54 €
9+3 662 €+3 798 €-136 €
10+3 662 €+3 993 €-331 €
11+3 662 €+4 194 €-532 €
12+3 662 €+4 399 €-737 €
13+3 662 €+4 610 €-948 €
14+3 662 €+4 826 €-1 164 €
15+3 662 €+5 047 €-1 385 €
16+3 662 €+5 275 €-1 613 €
17+3 662 €+5 508 €-1 846 €
18+3 662 €+5 748 €-2 086 €
19+3 662 €+5 994 €-2 332 €
20+3 662 €+6 246 €-2 584 €
21+3 662 €+6 505 €-2 843 €
22+3 662 €+6 771 €-3 109 €
23+3 662 €+7 044 €-3 382 €
24+3 662 €+7 324 €-3 662 €
25+3 662 €+7 611 €-3 949 €
Total+91 550 €+95 565 €+-4 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →