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Appartement à vendre

VillePérigueux (24)
Surface41.2m²
Coût Total94 400€
Loyer Annuel5 933€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 500 €
Surface : 41.2 m²
Prix au m² : 1 395,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 1 chambre, Entrée séparée, Non meublé

Charmant appartement de 41,17 m², situé au 3 € étage d'un bel immeuble en pierre datant de 1900, au cœur du quartier des 4 Chemins à Périgueux.

L'appartement est en bon état général, mais nécessite un rafraîchissement, offrant ainsi un beau potentiel de personnalisation. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'un salon lumineux, d'une chambre confortable, d'une salle d'eau et de WC séparés.

Vendu entièrement meublé, il est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, avec la possibilité d'être exploité rapidement après quelques travaux légers.

Faibles charges de copropriété.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 10322

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.191410, 0.708270
Total : 94 400€
Prix d'acquisition : 57 500€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 4 600€
Coût estimé : 4 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.2m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5933€/an
Fourchette totale : 398€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4772€ - 7378€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 762,36 €/m²
Basé sur :234 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 609 €
Prix d'achat :57 500 €
Décote à l'achat :-15 109€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-21 791€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,55€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 506,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 013,32€
Coût de l'assurance :11 564,00€
Taxe foncière : 593,34€/an
Soit par mois : 49,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 700€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 3 000€ = 3 000€, Électricité cuisine: 1 cuisine complète × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 3 000€ = 3 000€, Carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Éléments sanitaires (douche, lavabo, WC): 1 ensemble × 2 400€ = 2 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 933 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 534 €
Revenus locatifs : +5 933 €
Charges déductibles : -36 534 €
Résultat foncier Année 1 : -30 601 €(Déficit de 30 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 234 €/an
Revenus locatifs : +5 933 €
Charges déductibles : -4 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9200.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 375 €(65% de 57 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 359 €/an
Calcul : 37 375 € × 3,636% = 1 359 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 933 €36 537 €3 181 €-30 604 €21 400 €9 204 €9 204 €
26 052 €4 153 €3 097 €1 899 €--7 304 €
36 173 €4 065 €3 010 €2 108 €--5 197 €
46 297 €3 975 €2 919 €2 321 €--2 875 €
56 423 €3 882 €2 826 €2 541 €--335 €
66 551 €3 785 €2 729 €2 766 €---
76 682 €3 685 €2 629 €2 997 €---
86 816 €3 582 €2 526 €3 234 €---
96 952 €3 475 €2 419 €3 477 €---
107 091 €3 364 €2 308 €3 727 €---
117 233 €3 249 €2 193 €3 984 €---
127 377 €3 131 €2 075 €4 247 €---
137 525 €3 008 €1 952 €4 517 €---
147 676 €2 881 €1 825 €4 795 €---
157 829 €2 750 €1 694 €5 079 €---
167 986 €2 614 €1 558 €5 372 €---
178 145 €2 473 €1 417 €5 672 €---
188 308 €2 328 €1 272 €5 980 €---
198 474 €2 177 €1 121 €6 297 €---
208 644 €2 022 €966 €6 622 €---
218 817 €1 860 €805 €6 956 €---
228 993 €1 694 €638 €7 299 €---
239 173 €1 521 €465 €7 652 €---
249 356 €1 343 €287 €8 014 €---
259 544 €1 158 €102 €8 385 €---
TOTAL190 049 €104 711 €46 013 €85 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 246 €-6 420 €+7 666 €
2+1 246 €0 €+1 246 €
3+1 246 €0 €+1 246 €
4+1 246 €0 €+1 246 €
5+1 246 €0 €+1 246 €
6+1 246 €+729 €+517 €
7+1 246 €+899 €+347 €
8+1 246 €+970 €+276 €
9+1 246 €+1 043 €+203 €
10+1 246 €+1 118 €+128 €
11+1 246 €+1 195 €+51 €
12+1 246 €+1 274 €-28 €
13+1 246 €+1 355 €-109 €
14+1 246 €+1 438 €-192 €
15+1 246 €+1 524 €-278 €
16+1 246 €+1 612 €-366 €
17+1 246 €+1 702 €-456 €
18+1 246 €+1 794 €-548 €
19+1 246 €+1 889 €-643 €
20+1 246 €+1 987 €-741 €
21+1 246 €+2 087 €-841 €
22+1 246 €+2 190 €-944 €
23+1 246 €+2 295 €-1 049 €
24+1 246 €+2 404 €-1 158 €
25+1 246 €+2 516 €-1 270 €
Total+31 150 €+25 602 €+5 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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