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Propriété 4 pièces 71 m²

VillePlouyé (29)
Surface71m²
Coût Total115 150€
Loyer Annuel6 203€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 880 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 927,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 4 pièces 71 m²

Cette maison fonctionnelle et agréable se compose : Au rez-de-chaussée : une entrée avec placard, une cuisine aménagée et équipée, un salon-séjour convivial, des WC, une buanderie. À l'étage : un palier desservant deux chambres, une salle d'eau, une chambre bénéficiant d'un espace de rangement. La propriété dispose également d'un garage non attenant. Grâce à son agencement fonctionnel et à ses espaces bien répartis, cette maison constitue une belle opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement locatif. Dossier technique sur notre site Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier. Contact : Agence Pleyben Immobilier: [Coordonnées masquées].

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2026

Consommation énergie primaire : 227 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 89 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plouyé
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.313477, -3.735378
Total : 115 150€
Prix d'acquisition : 65 880€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 109 880€
Frais de notaire : 5 270€
Coût estimé : 5 270€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6203€/an
Fourchette totale : 406€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 4867€ - 7907€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :53 250 €
Prix d'achat :65 880 €
Décote à l'achat :+12 630€ (+23.7%)
Marge achat-revente :-61 900€ (-116.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 609,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 924,23€
Coût de l'assurance :13 818,00€
Taxe foncière : 620,33€/an
Soit par mois : 51,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 516,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (électroménager, plomberie, électricité inclus)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouyé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 203 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 150 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 913 €
Revenus locatifs : +6 203 €
Charges déductibles : -48 913 €
Résultat foncier Année 1 : -42 709 €(Déficit de 42 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 309 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 913 €/an
Revenus locatifs : +6 203 €
Charges déductibles : -4 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21309.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 822 €(65% de 65 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 557 €/an
Calcul : 42 822 € × 3,636% = 1 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 203 €48 916 €3 743 €-42 713 €21 400 €21 313 €21 313 €
26 327 €4 815 €3 642 €1 512 €--19 801 €
36 454 €4 711 €3 538 €1 743 €--18 058 €
46 583 €4 603 €3 430 €1 980 €--16 078 €
56 715 €4 492 €3 319 €2 223 €--13 856 €
66 849 €4 377 €3 204 €2 472 €--11 384 €
76 986 €4 258 €3 085 €2 728 €--8 656 €
87 126 €4 135 €2 962 €2 990 €--5 666 €
97 268 €4 008 €2 835 €3 260 €--2 406 €
107 414 €3 877 €2 704 €3 536 €---
117 562 €3 742 €2 569 €3 820 €---
127 713 €3 602 €2 429 €4 111 €---
137 867 €3 457 €2 284 €4 411 €---
148 025 €3 307 €2 134 €4 717 €---
158 185 €3 153 €1 980 €5 033 €---
168 349 €2 993 €1 820 €5 356 €---
178 516 €2 828 €1 655 €5 688 €---
188 686 €2 657 €1 484 €6 029 €---
198 860 €2 481 €1 308 €6 379 €---
209 037 €2 299 €1 125 €6 739 €---
219 218 €2 110 €937 €7 108 €---
229 402 €1 916 €743 €7 486 €---
239 590 €1 715 €542 €7 876 €---
249 782 €1 507 €334 €8 275 €---
259 978 €1 292 €119 €8 686 €---
TOTAL198 694 €127 251 €53 924 €71 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-6 420 €+7 723 €
2+1 303 €0 €+1 303 €
3+1 303 €0 €+1 303 €
4+1 303 €0 €+1 303 €
5+1 303 €0 €+1 303 €
6+1 303 €0 €+1 303 €
7+1 303 €0 €+1 303 €
8+1 303 €0 €+1 303 €
9+1 303 €0 €+1 303 €
10+1 303 €+339 €+964 €
11+1 303 €+1 146 €+157 €
12+1 303 €+1 233 €+70 €
13+1 303 €+1 323 €-20 €
14+1 303 €+1 415 €-112 €
15+1 303 €+1 510 €-207 €
16+1 303 €+1 607 €-304 €
17+1 303 €+1 706 €-403 €
18+1 303 €+1 809 €-506 €
19+1 303 €+1 914 €-611 €
20+1 303 €+2 022 €-719 €
21+1 303 €+2 132 €-829 €
22+1 303 €+2 246 €-943 €
23+1 303 €+2 363 €-1 060 €
24+1 303 €+2 483 €-1 180 €
25+1 303 €+2 606 €-1 303 €
Total+32 575 €+21 433 €+11 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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