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Achat maison

Bien expiré
VilleLandreville (10)
Surface175m²
Coût Total240 270€
Loyer Annuel15 771€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 794,29 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, 1 Terrasse, Surface de 175 m², 10 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Parquet, Une entrée, 2 Parkings, Terrain de 635 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - LANDREVILLE (10110)


En Champagne viticole à Landreville, venez découvrir cette belle maison familiale dotée de 6 chambres et deux bureaux ! Elle est composée en rez-de-chaussée d'une entrée principale avec à droite un grand salon lumineux avec parquet chêne, un couloir dessert w-c, salle d'eau et chaufferie ; à gauche une grande cuisine aménagée, une seconde entrée, une chambre et un bureau professionnel. A l'étage, une pièce palière distribue deux chambres, à gauche un couloir avec chambre, dressing, w-c, salle de bains ; à droite un bureau, deux chambres et un dressing. Les chambres de l'étage sont dotées de baies vitrées avec accès au balcon filant et le coup de coeur vient de la dernière chambre avec l'accès à une terrasse solarium. Nous trouvons une cour intérieure privative avec deux dépendances : un double garage et une ancienne maison avec cave voûtée. Le bien est idéal pour une famille ou pour du gite à grande capacité au vu des surfaces proposées.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP - Notaires à Essoyes - N° SIRET : 91878628600016


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Ville : Landreville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.077090, 4.456280
Total : 240 270€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 90 150€
Valeur du bien : 229 150€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15771€/an
Fourchette totale : 965€ - 1790€/mois
Fourchette annuelle : 11579€ - 21481€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 257,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 962,17€
Coût de l'assurance :21 023,63€
Taxe foncière : 1 577,12€/an
Soit par mois : 131,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 150 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Toiture/combles:7 000€
    Isolation combles: 175 m² × 40€/m² = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:24 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1100€ = 24200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 760€
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Landreville), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 771 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 270 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 586 €
Revenus locatifs : +15 771 €
Charges déductibles : -100 586 €
Résultat foncier Année 1 : -84 814 €(Déficit de 84 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 436 €/an
Revenus locatifs : +15 771 €
Charges déductibles : -10 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63414.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 771 €100 593 €8 025 €-84 822 €21 400 €63 422 €63 422 €
216 087 €10 230 €7 812 €5 857 €--57 565 €
316 408 €10 009 €7 591 €6 400 €--51 166 €
416 737 €9 780 €7 362 €6 956 €--44 209 €
517 071 €9 544 €7 126 €7 528 €--36 682 €
617 413 €9 299 €6 881 €8 114 €--28 568 €
717 761 €9 046 €6 628 €8 715 €--19 853 €
818 116 €8 785 €6 367 €9 332 €--10 522 €
918 478 €8 514 €6 096 €9 964 €--557 €
1018 848 €8 234 €5 816 €10 614 €---
1119 225 €7 945 €5 527 €11 280 €---
1219 609 €7 645 €5 227 €11 964 €---
1320 002 €7 335 €4 917 €12 666 €---
1420 402 €7 015 €4 597 €13 387 €---
1520 810 €6 684 €4 266 €14 126 €---
1621 226 €6 341 €3 923 €14 885 €---
1721 650 €5 987 €3 568 €15 664 €---
1822 083 €5 620 €3 202 €16 464 €---
1922 525 €5 241 €2 823 €17 285 €---
2022 976 €4 848 €2 430 €18 127 €---
2123 435 €4 443 €2 025 €18 993 €---
2223 904 €4 023 €1 605 €19 881 €---
2324 382 €3 589 €1 171 €20 793 €---
2424 870 €3 140 €722 €21 730 €---
2525 367 €2 676 €257 €22 691 €---
TOTAL505 156 €266 564 €115 962 €238 592 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312 €-6 420 €+9 732 €
2+3 312 €0 €+3 312 €
3+3 312 €0 €+3 312 €
4+3 312 €0 €+3 312 €
5+3 312 €0 €+3 312 €
6+3 312 €0 €+3 312 €
7+3 312 €0 €+3 312 €
8+3 312 €0 €+3 312 €
9+3 312 €0 €+3 312 €
10+3 312 €+3 017 €+295 €
11+3 312 €+3 384 €-72 €
12+3 312 €+3 589 €-277 €
13+3 312 €+3 800 €-488 €
14+3 312 €+4 016 €-704 €
15+3 312 €+4 238 €-926 €
16+3 312 €+4 465 €-1 153 €
17+3 312 €+4 699 €-1 387 €
18+3 312 €+4 939 €-1 627 €
19+3 312 €+5 185 €-1 873 €
20+3 312 €+5 438 €-2 126 €
21+3 312 €+5 698 €-2 386 €
22+3 312 €+5 964 €-2 652 €
23+3 312 €+6 238 €-2 926 €
24+3 312 €+6 519 €-3 207 €
25+3 312 €+6 807 €-3 495 €
Total+82 800 €+71 578 €+11 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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