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Achat maison

Bien expiré
VilleLandreville (10)
Surface175
Coût Total240 270
Loyer Annuel15 771
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 794,29 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, 1 Terrasse, Surface de 175 m², 10 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Parquet, Une entrée, 2 Parkings, Terrain de 635 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - LANDREVILLE (10110)


En Champagne viticole à Landreville, venez découvrir cette belle maison familiale dotée de 6 chambres et deux bureaux ! Elle est composée en rez-de-chaussée d'une entrée principale avec à droite un grand salon lumineux avec parquet chêne, un couloir dessert w-c, salle d'eau et chaufferie ; à gauche une grande cuisine aménagée, une seconde entrée, une chambre et un bureau professionnel. A l'étage, une pièce palière distribue deux chambres, à gauche un couloir avec chambre, dressing, w-c, salle de bains ; à droite un bureau, deux chambres et un dressing. Les chambres de l'étage sont dotées de baies vitrées avec accès au balcon filant et le coup de coeur vient de la dernière chambre avec l'accès à une terrasse solarium. Nous trouvons une cour intérieure privative avec deux dépendances : un double garage et une ancienne maison avec cave voûtée. Le bien est idéal pour une famille ou pour du gite à grande capacité au vu des surfaces proposées.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP - Notaires à Essoyes - N° SIRET : 91878628600016


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Ville : Landreville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.077090, 4.456280
Total : 240 270
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 90 150
Valeur du bien : 229 150
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15771€/an
Fourchette totale : 965€ - 1790€/mois
Fourchette annuelle : 11579€ - 21481€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 257,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 962,17
Coût de l'assurance :21 023,63
Taxe foncière : 1 577,12€/an
Soit par mois : 131,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 150(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Toiture/combles:7 000
    Isolation combles: 175 m² × 40€/m² = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:24 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 1100€ = 24200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 760
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Landreville), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 771 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 270 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 586
Revenus locatifs : +15 771
Charges déductibles : -100 586
Résultat foncier Année 1 : -84 814(Déficit de 84 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 414
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 436 €/an
Revenus locatifs : +15 771
Charges déductibles : -10 436
Résultat foncier Années 2+ : 5 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63414.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 771100 5938 025-84 82221 400 €63 422 €63 422 €
216 08710 2307 8125 857--57 565 €
316 40810 0097 5916 400--51 166 €
416 7379 7807 3626 956--44 209 €
517 0719 5447 1267 528--36 682 €
617 4139 2996 8818 114--28 568 €
717 7619 0466 6288 715--19 853 €
818 1168 7856 3679 332--10 522 €
918 4788 5146 0969 964--557 €
1018 8488 2345 81610 614---
1119 2257 9455 52711 280---
1219 6097 6455 22711 964---
1320 0027 3354 91712 666---
1420 4027 0154 59713 387---
1520 8106 6844 26614 126---
1621 2266 3413 92314 885---
1721 6505 9873 56815 664---
1822 0835 6203 20216 464---
1922 5255 2412 82317 285---
2022 9764 8482 43018 127---
2123 4354 4432 02518 993---
2223 9044 0231 60519 881---
2324 3823 5891 17120 793---
2424 8703 14072221 730---
2525 3672 67625722 691---
TOTAL505 156266 564115 962238 59221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 592
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312-6 420+9 732
2+3 3120+3 312
3+3 3120+3 312
4+3 3120+3 312
5+3 3120+3 312
6+3 3120+3 312
7+3 3120+3 312
8+3 3120+3 312
9+3 3120+3 312
10+3 312+3 017+295
11+3 312+3 384-72
12+3 312+3 589-277
13+3 312+3 800-488
14+3 312+4 016-704
15+3 312+4 238-926
16+3 312+4 465-1 153
17+3 312+4 699-1 387
18+3 312+4 939-1 627
19+3 312+5 185-1 873
20+3 312+5 438-2 126
21+3 312+5 698-2 386
22+3 312+5 964-2 652
23+3 312+6 238-2 926
24+3 312+6 519-3 207
25+3 312+6 807-3 495
Total+82 800+71 578+11 222
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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