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Maison à vendre

VilleLigueil (37)
Surface141m²
Coût Total221 920€
Loyer Annuel13 383€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 500 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 145,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, 1 place de parking, Jardin, calme, Sans vis-à-vis

Margaux vous propose sur la commune de LIGUEIL en EXCLUSIVITE !

En centre bourg, venez découvrir cette charmante maison ancienne rénovée de plus de 140m². Proposant un chaleureux salon, un séjour semi-ouvert sur une cuisine aménagée et équipée, ainsi que 3 belles chambres, cette grande et lumineuse maison est toute aussi surprenante en intérieur qu'en extérieur. Son jardin d'environ 300m² clos de murs et sans vis à vis, répondra à vos besoins de stationnement et de verdure. Diverses dépendances et cellier/cave.. A voir absolument..

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.043428, 0.806139
Total : 221 920€
Prix d'acquisition : 161 500€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 209 000€
Frais de notaire : 12 920€
Coût estimé : 12 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13383€/an
Fourchette totale : 861€ - 1444€/mois
Fourchette annuelle : 10334€ - 17332€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,15 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 949 €
Prix d'achat :161 500 €
Décote à l'achat :-17 449€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-42 971€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :88,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 203,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 447,28€
Coût de l'assurance :26 630,40€
Taxe foncière : 1 338,34€/an
Soit par mois : 111,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 141 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligueil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 383 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 065 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 640 €
Revenus locatifs : +13 383 €
Charges déductibles : -57 640 €
Résultat foncier Année 1 : -44 256 €(Déficit de 44 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 140 €/an
Revenus locatifs : +13 383 €
Charges déductibles : -10 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22856.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 975 €(65% de 161 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 817 €/an
Calcul : 104 975 € × 3,636% = 3 817 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 383 €57 647 €7 743 €-44 263 €21 400 €22 863 €22 863 €
213 651 €9 945 €7 541 €3 706 €--19 157 €
313 924 €9 735 €7 332 €4 189 €--14 969 €
414 203 €9 519 €7 115 €4 684 €--10 285 €
514 487 €9 294 €6 891 €5 192 €--5 092 €
614 776 €9 061 €6 658 €5 715 €---
715 072 €8 820 €6 417 €6 251 €---
815 373 €8 571 €6 167 €6 802 €---
915 681 €8 312 €5 909 €7 368 €---
1015 994 €8 044 €5 641 €7 950 €---
1116 314 €7 767 €5 363 €8 547 €---
1216 641 €7 480 €5 076 €9 161 €---
1316 973 €7 182 €4 778 €9 792 €---
1417 313 €6 873 €4 470 €10 439 €---
1517 659 €6 554 €4 150 €11 105 €---
1618 012 €6 223 €3 819 €11 789 €---
1718 372 €5 880 €3 477 €12 492 €---
1818 740 €5 525 €3 122 €13 215 €---
1919 115 €5 157 €2 754 €13 958 €---
2019 497 €4 776 €2 373 €14 721 €---
2119 887 €4 381 €1 978 €15 506 €---
2220 285 €3 973 €1 569 €16 312 €---
2320 690 €3 549 €1 145 €17 141 €---
2421 104 €3 110 €707 €17 994 €---
2521 526 €2 656 €252 €18 870 €---
TOTAL428 673 €220 036 €112 447 €208 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 811 €-6 420 €+9 231 €
2+2 811 €0 €+2 811 €
3+2 811 €0 €+2 811 €
4+2 811 €0 €+2 811 €
5+2 811 €0 €+2 811 €
6+2 811 €+187 €+2 624 €
7+2 811 €+1 875 €+936 €
8+2 811 €+2 041 €+770 €
9+2 811 €+2 211 €+600 €
10+2 811 €+2 385 €+426 €
11+2 811 €+2 564 €+247 €
12+2 811 €+2 748 €+63 €
13+2 811 €+2 937 €-126 €
14+2 811 €+3 132 €-321 €
15+2 811 €+3 332 €-521 €
16+2 811 €+3 537 €-726 €
17+2 811 €+3 748 €-937 €
18+2 811 €+3 964 €-1 153 €
19+2 811 €+4 187 €-1 376 €
20+2 811 €+4 416 €-1 605 €
21+2 811 €+4 652 €-1 841 €
22+2 811 €+4 894 €-2 083 €
23+2 811 €+5 142 €-2 331 €
24+2 811 €+5 398 €-2 587 €
25+2 811 €+5 661 €-2 850 €
Total+70 275 €+62 591 €+7 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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