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Maison de ville 4 pièces 101 m²

Bien expiré
VilleLubersac (19)
Surface101m²
Coût Total149 200€
Loyer Annuel7 959€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 787,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 4 pièces principales

Dans quartier calme maison offrant de plain pied : séjour avec insert, chambre et bureau. A l'étage : bureau, seconde chambre et dressing En rez de jardin cuisine salle d'eau et wc. Chauffage électrique et double vitrage. Le tout sur un terrain clos de 450 m² avec dépendance. Idéal primo accédent ou projet locatif. Honoraires à charge acquéreur : 10.42% Référence annonce : 233-9536C Date de réalisation du diagnostic : 08/08/2024 Prix hors honoraires : 72 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 860 € et 2 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lubersac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.486640, 1.381560
Total : 149 200€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 63 340€
Valeur du bien : 142 840€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7959€/an
Fourchette totale : 521€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 6248€ - 10138€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 790,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 359,51€
Coût de l'assurance :12 682,00€
Taxe foncière : 795,89€/an
Soit par mois : 66,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et remplacement du parquet usé
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 340 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 060€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:1 380€
    Parquet flottant: 23 m² × 60€/m² = 1380€ (installation incluse)
  • Salon:3 800€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Parquet flottant: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Main d'œuvre: 380€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lubersac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 959 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 829 €
Revenus locatifs : +7 959 €
Charges déductibles : -69 829 €
Résultat foncier Année 1 : -61 870 €(Déficit de 61 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 489 €/an
Revenus locatifs : +7 959 €
Charges déductibles : -6 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40470.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 959 €69 834 €5 191 €-61 875 €21 400 €40 475 €40 475 €
28 118 €6 359 €5 055 €1 759 €--38 716 €
38 280 €6 218 €4 915 €2 062 €--36 653 €
48 446 €6 073 €4 769 €2 373 €--34 280 €
58 615 €5 922 €4 619 €2 693 €--31 587 €
68 787 €5 766 €4 463 €3 021 €--28 565 €
78 963 €5 604 €4 301 €3 359 €--25 207 €
89 142 €5 437 €4 133 €3 706 €--21 501 €
99 325 €5 263 €3 960 €4 062 €--17 439 €
109 512 €5 084 €3 780 €4 428 €--13 011 €
119 702 €4 897 €3 594 €4 804 €--8 206 €
129 896 €4 705 €3 401 €5 191 €---
1310 094 €4 505 €3 202 €5 589 €---
1410 296 €4 298 €2 995 €5 997 €---
1510 502 €4 084 €2 781 €6 418 €---
1610 712 €3 862 €2 559 €6 849 €---
1710 926 €3 632 €2 329 €7 293 €---
1811 144 €3 394 €2 091 €7 750 €---
1911 367 €3 148 €1 845 €8 219 €---
2011 595 €2 893 €1 589 €8 702 €---
2111 827 €2 628 €1 325 €9 198 €---
2212 063 €2 354 €1 051 €9 709 €---
2312 304 €2 070 €767 €10 234 €---
2412 550 €1 777 €473 €10 774 €---
2512 801 €1 472 €169 €11 329 €---
TOTAL254 927 €171 279 €75 360 €83 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 671 €-6 420 €+8 091 €
2+1 671 €0 €+1 671 €
3+1 671 €0 €+1 671 €
4+1 671 €0 €+1 671 €
5+1 671 €0 €+1 671 €
6+1 671 €0 €+1 671 €
7+1 671 €0 €+1 671 €
8+1 671 €0 €+1 671 €
9+1 671 €0 €+1 671 €
10+1 671 €0 €+1 671 €
11+1 671 €0 €+1 671 €
12+1 671 €+1 557 €+114 €
13+1 671 €+1 677 €-6 €
14+1 671 €+1 799 €-128 €
15+1 671 €+1 925 €-254 €
16+1 671 €+2 055 €-384 €
17+1 671 €+2 188 €-517 €
18+1 671 €+2 325 €-654 €
19+1 671 €+2 466 €-795 €
20+1 671 €+2 611 €-940 €
21+1 671 €+2 760 €-1 089 €
22+1 671 €+2 913 €-1 242 €
23+1 671 €+3 070 €-1 399 €
24+1 671 €+3 232 €-1 561 €
25+1 671 €+3 399 €-1 728 €
Total+41 775 €+27 556 €+14 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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