Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Vallier (26)
Surface42m²
Coût Total85 750€
Loyer Annuel5 463€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 190,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 1 chambre, Terrasse, Exposition sud

Idéalement situé au sud de Saint-Vallier, dans un secteur recherché et particulièrement apprécié pour sa proximité immédiate avec toutes les commodités, venez découvrir cet appartement de type 2 niché au 1er étage d'une petite copropriété à taille humaine.

D'une configuration fonctionnelle, il se compose d'un espace cuisine ouvert sur un séjour lumineux, d'une chambre confortable ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Une superbe terrasse d'environ 20 m², exposée plein sud, offrant un espace extérieur rare et ensoleillé, parfait pour profiter des beaux jours en toute tranquillité.

Une cave vient compléter ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour en faire un cocon à votre image ou un excellent investissement.

Une opportunité à ne pas manquer dans un secteur prisé ! Idéal premier achat et investisseur.

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.177816, 4.822190
Total : 85 750€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 31 750€
Valeur du bien : 81 750€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 455€/mois
Loyer annuel estimé : 5463€/an
Fourchette totale : 369€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4431€ - 6734€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 236,4 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 929 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-1 929€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-33 821€ (-65.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 443,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 884,05€
Coût de l'assurance :7 503,12€
Taxe foncière : 546,28€/an
Soit par mois : 45,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 455,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 385 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 750 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 364 €
Revenus locatifs : +5 463 €
Charges déductibles : -35 364 €
Résultat foncier Année 1 : -29 901 €(Déficit de 29 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 614 €/an
Revenus locatifs : +5 463 €
Charges déductibles : -3 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8501.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 463 €35 367 €2 770 €-29 904 €21 400 €8 504 €8 504 €
25 572 €3 542 €2 696 €2 030 €--6 474 €
35 683 €3 465 €2 618 €2 219 €--4 255 €
45 797 €3 385 €2 538 €2 412 €--1 843 €
55 913 €3 302 €2 456 €2 611 €---
66 031 €3 217 €2 370 €2 814 €---
76 152 €3 129 €2 282 €3 023 €---
86 275 €3 038 €2 191 €3 237 €---
96 401 €2 944 €2 097 €3 457 €---
106 529 €2 846 €2 000 €3 682 €---
116 659 €2 746 €1 900 €3 913 €---
126 792 €2 642 €1 796 €4 150 €---
136 928 €2 535 €1 689 €4 393 €---
147 067 €2 424 €1 578 €4 642 €---
157 208 €2 310 €1 463 €4 898 €---
167 352 €2 192 €1 345 €5 161 €---
177 499 €2 069 €1 223 €5 430 €---
187 649 €1 943 €1 097 €5 706 €---
197 802 €1 813 €966 €5 989 €---
207 958 €1 678 €832 €6 280 €---
218 117 €1 539 €692 €6 579 €---
228 280 €1 395 €549 €6 885 €---
238 445 €1 246 €400 €7 199 €---
248 614 €1 093 €247 €7 521 €---
258 787 €934 €88 €7 852 €---
TOTAL174 975 €92 794 €39 884 €82 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 147 €-6 420 €+7 567 €
2+1 147 €0 €+1 147 €
3+1 147 €0 €+1 147 €
4+1 147 €0 €+1 147 €
5+1 147 €+230 €+917 €
6+1 147 €+844 €+303 €
7+1 147 €+907 €+240 €
8+1 147 €+971 €+176 €
9+1 147 €+1 037 €+110 €
10+1 147 €+1 105 €+42 €
11+1 147 €+1 174 €-27 €
12+1 147 €+1 245 €-98 €
13+1 147 €+1 318 €-171 €
14+1 147 €+1 393 €-246 €
15+1 147 €+1 469 €-322 €
16+1 147 €+1 548 €-401 €
17+1 147 €+1 629 €-482 €
18+1 147 €+1 712 €-565 €
19+1 147 €+1 797 €-650 €
20+1 147 €+1 884 €-737 €
21+1 147 €+1 974 €-827 €
22+1 147 €+2 065 €-918 €
23+1 147 €+2 160 €-1 013 €
24+1 147 €+2 256 €-1 109 €
25+1 147 €+2 356 €-1 209 €
Total+28 675 €+24 654 €+4 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →