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Propriété 6 pièces 155 m²

VillePithiviers (45)
Surface155m²
Coût Total214 140€
Loyer Annuel16 134€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 019,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 6 pièces 155 m²

12 mn au sud de MEREVILLE et au SUD d'ETAMPES À 25 mn en voiture minutes , dans le Loiret, proche Pithiviers.

Propriété issue d'un corps de ferme datant de 1600/1650 environ, sur une parcelle de 1098 m², comprenant une cour et un jardin d'agrément à l'arrière. Vaste habitation avec une surface habitable de 155/160 m², édifiée sur une grande cave voûtée. Possibilité d'agrandissement grâce à 2 greniers de 100 m² et 30 m². Distribution de plain pied : Entrée avec pièce de rangement et penderie. Séjour équipé d'un poêle à bois. Cuisine aménagée et équipée, ouverte sur la salle à manger, avec accès à la terrasse ouest. 3 chambres. Salle d'eau et WC indépendant. Deuxième séjour de 30 m². À l'étage : Vaste chambre supplémentaire de 30 m². Caractéristiques supplémentaires : Chauffage et production d'eau chaude assurés par une chaudière à granule. Menuiseries en PVC double vitrage avec volets roulants. Raccordé au réseau collectif d'assainissement. Taxe foncière : 700 euros. Couvertures en très bon état, récemment refaites. Environnement calme avec exposition principale est/ouest.

Surface : 155 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/12/2021

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.173046, 2.249531
Total : 214 140€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 43 500€
Valeur du bien : 201 500€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1345€/mois
Loyer annuel estimé : 16134€/an
Fourchette totale : 1094€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 13127€ - 19831€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 570,03 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 355 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-85 355€ (-35.1%)
Marge achat-revente :29 215€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 134,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 470,59€
Coût de l'assurance :18 737,25€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 344,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à granulés si nécessaire
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain (estimé 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 950€
    Isolation combles: 155 m² × 70€/m² = 10850€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 550€/fenêtre = 10450€, Main d'œuvre: -100€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (peinture et mise aux normes incluses)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (remplacement éléments sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 345 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 134 €/an
Calcul : 1 345 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 350 €
Revenus locatifs : +16 134 €
Charges déductibles : -52 350 €
Résultat foncier Année 1 : -36 216 €(Déficit de 36 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 850 €/an
Revenus locatifs : +16 134 €
Charges déductibles : -8 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14815.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 134 €52 357 €7 408 €-36 223 €21 400 €14 823 €14 823 €
216 457 €8 663 €7 214 €7 794 €--7 029 €
316 786 €8 462 €7 013 €8 324 €---
417 122 €8 254 €6 805 €8 868 €---
517 464 €8 039 €6 589 €9 426 €---
617 814 €7 816 €6 366 €9 998 €---
718 170 €7 584 €6 135 €10 586 €---
818 533 €7 345 €5 896 €11 188 €---
918 904 €7 097 €5 648 €11 807 €---
1019 282 €6 841 €5 391 €12 442 €---
1119 668 €6 575 €5 125 €13 093 €---
1220 061 €6 299 €4 850 €13 762 €---
1320 462 €6 014 €4 565 €14 448 €---
1420 872 €5 719 €4 270 €15 152 €---
1521 289 €5 414 €3 964 €15 876 €---
1621 715 €5 097 €3 647 €16 618 €---
1722 149 €4 769 €3 320 €17 380 €---
1822 592 €4 430 €2 980 €18 162 €---
1923 044 €4 078 €2 629 €18 966 €---
2023 505 €3 714 €2 265 €19 791 €---
2123 975 €3 337 €1 888 €20 638 €---
2224 454 €2 947 €1 497 €21 508 €---
2324 944 €2 542 €1 093 €22 401 €---
2425 442 €2 124 €674 €23 319 €---
2525 951 €1 690 €241 €24 261 €---
TOTAL516 791 €187 208 €107 471 €329 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 388 €-6 420 €+9 808 €
2+3 388 €0 €+3 388 €
3+3 388 €+388 €+3 000 €
4+3 388 €+2 660 €+728 €
5+3 388 €+2 828 €+560 €
6+3 388 €+2 999 €+389 €
7+3 388 €+3 176 €+212 €
8+3 388 €+3 357 €+31 €
9+3 388 €+3 542 €-154 €
10+3 388 €+3 732 €-344 €
11+3 388 €+3 928 €-540 €
12+3 388 €+4 129 €-741 €
13+3 388 €+4 334 €-946 €
14+3 388 €+4 546 €-1 158 €
15+3 388 €+4 763 €-1 375 €
16+3 388 €+4 985 €-1 597 €
17+3 388 €+5 214 €-1 826 €
18+3 388 €+5 449 €-2 061 €
19+3 388 €+5 690 €-2 302 €
20+3 388 €+5 937 €-2 549 €
21+3 388 €+6 191 €-2 803 €
22+3 388 €+6 452 €-3 064 €
23+3 388 €+6 720 €-3 332 €
24+3 388 €+6 996 €-3 608 €
25+3 388 €+7 278 €-3 890 €
Total+84 700 €+98 875 €+-14 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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