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Appartement à vendre

VilleLourdes (65)
Surface161m²
Coût Total171 980€
Loyer Annuel16 425€
Rentabilité9.55%
Cashflow/mois+342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 500 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Pas de cave

Grand appartement de 161M² situé en hyper centre de Lourdes. Venez découvrir ce logement avec un potentiel d'aménagament remarquable, vous allez apprécier son vaste séjour, son parquet ancien et ses grandes ouvertures qui apportent une belle luminosité. Un parking couvert se trouve à proximité de l'immeuble.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.098331, -0.060105
Total : 171 980€
Prix d'acquisition : 103 500€
Travaux : 60 200€
Valeur du bien : 163 700€
Frais de notaire : 8 280€
Coût estimé : 8 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16425€/an
Fourchette totale : 1136€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 13631€ - 19791€/an
Rentabilité brute :9.55%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280,77 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 204 €
Prix d'achat :103 500 €
Décote à l'achat :-102 704€ (-49.8%)
Marge achat-revente :34 224€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 991,37€
Coût de l'assurance :15 048,25€
Taxe foncière : 1 642,45€/an
Soit par mois : 136,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 368,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :341,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 161 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle peinture
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 200 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 425 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 995 €
Revenus locatifs : +16 425 €
Charges déductibles : -67 995 €
Résultat foncier Année 1 : -51 571 €(Déficit de 51 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 795 €/an
Revenus locatifs : +16 425 €
Charges déductibles : -7 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30170.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 275 €(65% de 103 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 446 €/an
Calcul : 67 275 € × 3,636% = 2 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 425 €68 001 €5 556 €-51 576 €21 400 €30 176 €30 176 €
216 753 €7 651 €5 406 €9 102 €--21 074 €
317 088 €7 496 €5 251 €9 593 €--11 481 €
417 430 €7 335 €5 091 €10 095 €--1 387 €
517 778 €7 170 €4 925 €10 609 €---
618 134 €6 999 €4 754 €11 135 €---
718 497 €6 822 €4 577 €11 675 €---
818 867 €6 639 €4 395 €12 227 €---
919 244 €6 451 €4 206 €12 793 €---
1019 629 €6 256 €4 011 €13 373 €---
1120 021 €6 054 €3 810 €13 967 €---
1220 422 €5 846 €3 602 €14 576 €---
1320 830 €5 631 €3 387 €15 199 €---
1421 247 €5 409 €3 165 €15 838 €---
1521 672 €5 179 €2 935 €16 492 €---
1622 105 €4 942 €2 698 €17 163 €---
1722 547 €4 697 €2 453 €17 850 €---
1822 998 €4 444 €2 200 €18 554 €---
1923 458 €4 183 €1 938 €19 276 €---
2023 927 €3 912 €1 668 €20 015 €---
2124 406 €3 633 €1 389 €20 773 €---
2224 894 €3 345 €1 100 €21 549 €---
2325 392 €3 047 €802 €22 345 €---
2425 900 €2 739 €494 €23 161 €---
2526 418 €2 421 €176 €23 997 €---
TOTAL526 083 €196 301 €79 991 €329 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 449 €-6 420 €+9 869 €
2+3 449 €0 €+3 449 €
3+3 449 €0 €+3 449 €
4+3 449 €0 €+3 449 €
5+3 449 €+2 767 €+682 €
6+3 449 €+3 341 €+108 €
7+3 449 €+3 502 €-53 €
8+3 449 €+3 668 €-219 €
9+3 449 €+3 838 €-389 €
10+3 449 €+4 012 €-563 €
11+3 449 €+4 190 €-741 €
12+3 449 €+4 373 €-924 €
13+3 449 €+4 560 €-1 111 €
14+3 449 €+4 751 €-1 302 €
15+3 449 €+4 948 €-1 499 €
16+3 449 €+5 149 €-1 700 €
17+3 449 €+5 355 €-1 906 €
18+3 449 €+5 566 €-2 117 €
19+3 449 €+5 783 €-2 334 €
20+3 449 €+6 005 €-2 556 €
21+3 449 €+6 232 €-2 783 €
22+3 449 €+6 465 €-3 016 €
23+3 449 €+6 704 €-3 255 €
24+3 449 €+6 948 €-3 499 €
25+3 449 €+7 199 €-3 750 €
Total+86 225 €+98 935 €+-12 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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