Achat : Maison (22930)

VilleYvias (22)

Surface73m²

Coût Total131 166€

Loyer Annuel7 930€

Rentabilité6.05%

Cashflow/mois-116€

Prix : 70 200 €

Surface : 73 m²

Prix au m² : 961,64 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 663 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

YVIAS - A 5 KILOMETRES DE PAIMPOL Typique maison de pays en pierres comprenant au rez-de-chaussée: le hall d'entrée, un séjour avec cheminée, un salon, une cuisine aménagée en partie équipée, une salle de bains, un WC avec lave-mains, une vaste pièce de 30 M2 à usage de rangement-buanderie. A l'étage: deux chambres, un WC avec un lave-mains. Jardin clos de mûrs sur le devant de la maison, sur lequel ont été édifiés un garage et un atelier. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété.

Ville : Yvias

Département : Côtes-d'Armor

Région : Bretagne

Code postal : 22930

Coordonnées : 48.715170, -3.050120

Total : 131 166€

Prix d'acquisition : 70 200€

Travaux : 55 350€

Valeur du bien : 125 550€

Frais de notaire : 5 616€

Coût estimé : 5 616€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 73m²

Loyer prédit : 9.05€/m²/mois

Fourchette : 7.11€ - 11.53€/m²/mois

Loyer total estimé : 661€/mois

Loyer annuel estimé : 7930€/an

Fourchette totale : 519€ - 841€/mois

Fourchette annuelle : 6229€ - 10097€/an

Rentabilité brute :6.05%

Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.70%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 381,52 €/m²

Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :100 851 €

Prix d'achat :70 200 €

Décote à l'achat :-30 651€ (-30.4%)

Marge achat-revente :-30 315€ (-30.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :131 166€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,76€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :52,47€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 711,23€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 462,06€

Coût de l'assurance :15 739,92€

Taxe foncière : 793,04€/an

Soit par mois : 66,09€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 660,87€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 777,31€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-116,45€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 73 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 73 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement du salon avec mise aux normes de l'électricité si nécessaire

Quantité: salon (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire

Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 350 €(758 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:10 950€
Isolation combles: 73 m² × 150€/m² = 10950€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries - Fenêtres:10 800€
Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Rafraîchissement:1 200€
Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain - Rénovation:10 000€
Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Rafraîchissement:2 400€
Rafraîchissement 2 chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yvias (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an

Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 572 €/an

Base de calcul : Emprunt de 131 166 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 630 €/an

Calcul : 52 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 350 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 345 €

Revenus locatifs : +7 930 €

Charges déductibles : -61 345 €

Résultat foncier Année 1 : -53 415 €(Déficit de 53 415 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 32 015 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 995 €/an

Revenus locatifs : +7 930 €

Charges déductibles : -5 995 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 935 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32014.58 € reporté.

Prix d'achat du bien : 70 200 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 45 630 €(65% de 70 200 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 659 €/an

Calcul : 45 630 € × 3,636% = 1 659 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 930 €	61 349 €	4 577 €	-53 419 €	21 400 €	32 019 €	32 019 €
2	8 089 €	5 880 €	4 457 €	2 209 €	-	-	29 810 €
3	8 251 €	5 756 €	4 334 €	2 495 €	-	-	27 315 €
4	8 416 €	5 628 €	4 205 €	2 788 €	-	-	24 527 €
5	8 584 €	5 495 €	4 073 €	3 089 €	-	-	21 438 €
6	8 756 €	5 358 €	3 935 €	3 398 €	-	-	18 040 €
7	8 931 €	5 215 €	3 793 €	3 716 €	-	-	14 325 €
8	9 110 €	5 068 €	3 645 €	4 042 €	-	-	10 283 €
9	9 292 €	4 915 €	3 492 €	4 377 €	-	-	5 906 €
10	9 478 €	4 757 €	3 334 €	4 721 €	-	-	1 186 €
11	9 667 €	4 593 €	3 170 €	5 074 €	-	-	-
12	9 860 €	4 423 €	3 000 €	5 438 €	-	-	-
13	10 058 €	4 247 €	2 824 €	5 811 €	-	-	-
14	10 259 €	4 065 €	2 642 €	6 194 €	-	-	-
15	10 464 €	3 876 €	2 453 €	6 588 €	-	-	-
16	10 673 €	3 680 €	2 257 €	6 993 €	-	-	-
17	10 887 €	3 478 €	2 055 €	7 409 €	-	-	-
18	11 105 €	3 268 €	1 845 €	7 837 €	-	-	-
19	11 327 €	3 050 €	1 628 €	8 276 €	-	-	-
20	11 553 €	2 825 €	1 402 €	8 728 €	-	-	-
21	11 784 €	2 592 €	1 169 €	9 192 €	-	-	-
22	12 020 €	2 350 €	927 €	9 670 €	-	-	-
23	12 260 €	2 100 €	677 €	10 161 €	-	-	-
24	12 505 €	1 840 €	418 €	10 665 €	-	-	-
25	12 756 €	1 572 €	149 €	11 184 €	-	-	-
TOTAL	254 014 €	157 378 €	66 462 €	96 636 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 636 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 665 €	-6 420 €	+8 085 €
2	+1 665 €	0 €	+1 665 €
3	+1 665 €	0 €	+1 665 €
4	+1 665 €	0 €	+1 665 €
5	+1 665 €	0 €	+1 665 €
6	+1 665 €	0 €	+1 665 €
7	+1 665 €	0 €	+1 665 €
8	+1 665 €	0 €	+1 665 €
9	+1 665 €	0 €	+1 665 €
10	+1 665 €	0 €	+1 665 €
11	+1 665 €	+1 167 €	+498 €
12	+1 665 €	+1 631 €	+34 €
13	+1 665 €	+1 743 €	-78 €
14	+1 665 €	+1 858 €	-193 €
15	+1 665 €	+1 976 €	-311 €
16	+1 665 €	+2 098 €	-433 €
17	+1 665 €	+2 223 €	-558 €
18	+1 665 €	+2 351 €	-686 €
19	+1 665 €	+2 483 €	-818 €
20	+1 665 €	+2 618 €	-953 €
21	+1 665 €	+2 758 €	-1 093 €
22	+1 665 €	+2 901 €	-1 236 €
23	+1 665 €	+3 048 €	-1 383 €
24	+1 665 €	+3 200 €	-1 535 €
25	+1 665 €	+3 355 €	-1 690 €
Total	+41 625 €	+28 991 €	+12 634 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat : Maison (22930)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour