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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface145m²
Coût Total371 600€
Loyer Annuel30 996€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 2 137,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, 5 chambres, Terrasse, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

AULNAY SUD AU CALME A PROXIMITE DU CANAL BELLE QUALITE DE CONSTRUCTION NON MITOYENNE AVEC GARAGE DOUBLE ATTENANT COMPRENANT: Entrée, double séjour avec cheminée de 30 M², cuisine aménagée, 4 chambres dont 1 de + de 16 M² avec balcon et cheminée, salle de bains, 2 wc. GRENIER DE + DE 45 M² A AMENAGER POSSIBLE 2 CHAMBRES ET 1 SDB SUPPLEMENTAIRE ISOLATION EXTERIEURE DOUBLE VITRAGE POMPE A CHALEUR TERRASSE DE 25M² ET DEPENDANCE. TERRAIN 210M².

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.922902, 2.512526
Total : 371 600€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 346 800€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 17.81€/m²/mois
Fourchette : 12.68€ - 25.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2583€/mois
Loyer annuel estimé : 30996€/an
Fourchette totale : 1838€ - 3629€/mois
Fourchette annuelle : 22062€ - 43549€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 11.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 812,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :105,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 918,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 249,21€
Coût de l'assurance :31 586,00€
Taxe foncière : 3 099,62€/an
Soit par mois : 258,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 583,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 176,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Aménagement du grenier de plus de 45 m² pour créer 2 chambres et 1 salle de bain supplémentaire
Quantité: 45 m²
Raison: Maison - Possibilité d'aménagement pour augmenter la surface habitable
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Maison - Assurer la sécurité électrique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 600€
    Isolation combles: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 996 €/an
Calcul : 2 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 263 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 120 €
Revenus locatifs : +30 996 €
Charges déductibles : -53 120 €
Résultat foncier Année 1 : -22 124 €(Déficit de 22 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 320 €/an
Revenus locatifs : +30 996 €
Charges déductibles : -16 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 723.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 996 €53 132 €11 969 €-22 136 €21 400 €736 €736 €
231 616 €16 008 €11 645 €15 608 €---
332 248 €15 674 €11 310 €16 575 €---
432 893 €15 328 €10 965 €17 565 €---
533 551 €14 971 €10 608 €18 580 €---
634 222 €14 602 €10 239 €19 620 €---
734 907 €14 221 €9 858 €20 686 €---
835 605 €13 827 €9 464 €21 778 €---
936 317 €13 421 €9 058 €22 896 €---
1037 043 €13 001 €8 637 €24 043 €---
1137 784 €12 567 €8 203 €25 218 €---
1238 540 €12 118 €7 755 €26 422 €---
1339 311 €11 655 €7 292 €27 656 €---
1440 097 €11 176 €6 813 €28 921 €---
1540 899 €10 682 €6 319 €30 217 €---
1641 717 €10 171 €5 808 €31 546 €---
1742 551 €9 643 €5 280 €32 908 €---
1843 402 €9 098 €4 735 €34 304 €---
1944 270 €8 535 €4 172 €35 735 €---
2045 156 €7 953 €3 590 €37 202 €---
2146 059 €7 352 €2 989 €38 707 €---
2246 980 €6 731 €2 368 €40 249 €---
2347 920 €6 090 €1 727 €41 830 €---
2448 878 €5 427 €1 064 €43 451 €---
2549 855 €4 742 €379 €45 113 €---
TOTAL992 818 €318 126 €172 249 €674 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 674 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 509 €-6 420 €+12 929 €
2+6 509 €+4 462 €+2 047 €
3+6 509 €+4 972 €+1 537 €
4+6 509 €+5 270 €+1 239 €
5+6 509 €+5 574 €+935 €
6+6 509 €+5 886 €+623 €
7+6 509 €+6 206 €+303 €
8+6 509 €+6 533 €-24 €
9+6 509 €+6 869 €-360 €
10+6 509 €+7 213 €-704 €
11+6 509 €+7 565 €-1 056 €
12+6 509 €+7 927 €-1 418 €
13+6 509 €+8 297 €-1 788 €
14+6 509 €+8 676 €-2 167 €
15+6 509 €+9 065 €-2 556 €
16+6 509 €+9 464 €-2 955 €
17+6 509 €+9 872 €-3 363 €
18+6 509 €+10 291 €-3 782 €
19+6 509 €+10 721 €-4 212 €
20+6 509 €+11 161 €-4 652 €
21+6 509 €+11 612 €-5 103 €
22+6 509 €+12 075 €-5 566 €
23+6 509 €+12 549 €-6 040 €
24+6 509 €+13 035 €-6 526 €
25+6 509 €+13 534 €-7 025 €
Total+162 725 €+202 408 €+-39 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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