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Vend vente commerce

VilleCogolin (83)
Surface20m²
Coût Total56 000€
Loyer Annuel3 931€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 25 000 €
Surface : 20 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vends Mon Salon cause des déménagement

Ville : Cogolin
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83310
Coordonnées : 43.250530, 6.538260
Total : 56 000€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 29 000€
Valeur du bien : 54 000€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 20m²
Loyer prédit : 16.38€/m²/mois
Fourchette : 13.30€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 328€/mois
Loyer annuel estimé : 3931€/an
Fourchette totale : 266€ - 404€/mois
Fourchette annuelle : 3191€ - 4842€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 923,61 €/m²
Basé sur :199 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 472 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-53 472€ (-68.1%)
Marge achat-revente :22 472€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :280,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 296,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 104,76€
Coût de l'assurance :4 900,00€
Taxe foncière : 393,09€/an
Soit par mois : 32,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 327,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 329,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 20 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 0 chambres (aucune chambre présente)
Raison: Aucune chambre présente dans le bien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000 €(1 450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 1000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (peinture et mise aux normes incluses)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (peinture et mise aux normes incluses)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre présente dans le bien: 0 chambres × 0€ = 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 196 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 525 €
Revenus locatifs : +3 931 €
Charges déductibles : -31 525 €
Résultat foncier Année 1 : -27 594 €(Déficit de 27 594 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 194 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 525 €/an
Revenus locatifs : +3 931 €
Charges déductibles : -2 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6193.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 931 €31 526 €1 937 €-27 595 €21 400 €6 195 €6 195 €
24 010 €2 476 €1 887 €1 534 €--4 661 €
34 090 €2 423 €1 834 €1 667 €--2 995 €
44 172 €2 369 €1 780 €1 803 €--1 192 €
54 255 €2 312 €1 723 €1 943 €---
64 340 €2 254 €1 665 €2 086 €---
74 427 €2 193 €1 604 €2 233 €---
84 515 €2 131 €1 542 €2 385 €---
94 606 €2 066 €1 477 €2 540 €---
104 698 €1 999 €1 410 €2 699 €---
114 792 €1 929 €1 340 €2 862 €---
124 888 €1 857 €1 268 €3 030 €---
134 985 €1 783 €1 194 €3 203 €---
145 085 €1 706 €1 117 €3 379 €---
155 187 €1 626 €1 037 €3 561 €---
165 291 €1 543 €954 €3 748 €---
175 396 €1 457 €868 €3 939 €---
185 504 €1 368 €779 €4 136 €---
195 614 €1 277 €687 €4 338 €---
205 727 €1 181 €592 €4 545 €---
215 841 €1 083 €494 €4 758 €---
225 958 €981 €392 €4 977 €---
236 077 €875 €286 €5 202 €---
246 199 €765 €176 €5 433 €---
256 323 €652 €63 €5 671 €---
TOTAL125 909 €71 832 €28 105 €54 077 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+825 €-6 420 €+7 245 €
2+825 €0 €+825 €
3+825 €0 €+825 €
4+825 €0 €+825 €
5+825 €+225 €+600 €
6+825 €+626 €+199 €
7+825 €+670 €+155 €
8+825 €+715 €+110 €
9+825 €+762 €+63 €
10+825 €+810 €+15 €
11+825 €+859 €-34 €
12+825 €+909 €-84 €
13+825 €+961 €-136 €
14+825 €+1 014 €-189 €
15+825 €+1 068 €-243 €
16+825 €+1 124 €-299 €
17+825 €+1 182 €-357 €
18+825 €+1 241 €-416 €
19+825 €+1 301 €-476 €
20+825 €+1 364 €-539 €
21+825 €+1 428 €-603 €
22+825 €+1 493 €-668 €
23+825 €+1 561 €-736 €
24+825 €+1 630 €-805 €
25+825 €+1 701 €-876 €
Total+20 625 €+16 223 €+4 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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