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Vente appartement 3 pièces 65 m² Algérie - Oran - 65 m² - 60.000 € | Particulier à Particulier - PAP

VilleGer (50)
Surface65
Coût Total85 800
Loyer Annuel5 430
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique appartement situé dans un quartier calme à 10 min. de l'Ayoun et à 800m de la piscine El Boukaa Beach. Situé à 300m de la plage, vous vous trouverez proche des commodités et des magasins.

F3 entièrement rénové (électricité, gaz , plomberie), l'appartement est composé de 2 chambres dont une avec placard intégré et porte fenêtre donnant sur balcon. Cuisine ouverte sur salon et coin repas, sol entièrement carrelé (style marbre). La cuisine est équipée de différents éléments de cuisine, plaque de cuisson gaz, hotte, emplacement pour four et micro-onde, barodages sécurisé sur les fenêtres et portes, La salle de bains est équipée d'une cabine de douche, d'un lavabo double vasque avec meuble intégré, d'un bidet et d'un WC. L'installation pour machine à laver et chauffe-bain sont sur le balcon. La citerne avec cerveau de 1900L installé dans le local technique. Possibilité d'acheter meublé

Cet appartement conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'un cadre de vie agréable, mais représente également une excellente opportunité d'investissement, notamment pour de la location courte durée (weekends - station balnéaire).

Ville : Ger
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50850
Total : 85 800
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 21 000
Valeur du bien : 81 000
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 8.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5430€/an
Fourchette totale : 355€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4264€ - 6915€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :65 000
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-5 000 (-7.7%)
Marge achat-revente :-20 800€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 336,77
Coût de l'assurance :7 507,50
Taxe foncière : 542,98€/an
Soit par mois : 45,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 452,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le chauffe-bain actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ger (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 430 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 800 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 826
Revenus locatifs : +5 430
Charges déductibles : -24 826
Résultat foncier Année 1 : -19 396(Déficit de 19 396 €)
Imputable sur revenu global : 19 396
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 826 €/an
Revenus locatifs : +5 430
Charges déductibles : -3 826
Résultat foncier Années 2+ : 1 604 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 43024 8282 985-19 39919 399 €--
25 5383 7502 9071 788---
35 6493 6702 8261 979---
45 7623 5862 7432 176---
55 8773 4992 6562 378---
65 9953 4102 5662 585---
76 1153 3172 4732 798---
86 2373 2202 3773 017---
96 3623 1212 2773 241---
106 4893 0172 1743 472---
116 6192 9102 0673 709---
126 7512 7991 9563 952---
136 8862 6851 8414 202---
147 0242 5661 7224 458---
157 1652 4421 5994 722---
167 3082 3151 4724 993---
177 4542 1831 3395 271---
187 6032 0461 2035 557---
197 7551 9041 0615 851---
207 9101 7579146 153---
218 0681 6057626 463---
228 2301 4486046 782---
238 3941 2844417 110---
248 5621 1152727 447---
258 733940977 793---
TOTAL173 91885 41943 33788 49919 399Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 820
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 140 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 140-5 820+6 960
2+1 140+536+604
3+1 140+594+546
4+1 140+653+487
5+1 140+713+427
6+1 140+776+364
7+1 140+839+301
8+1 140+905+235
9+1 140+972+168
10+1 140+1 042+98
11+1 140+1 113+27
12+1 140+1 186-46
13+1 140+1 261-121
14+1 140+1 338-198
15+1 140+1 417-277
16+1 140+1 498-358
17+1 140+1 581-441
18+1 140+1 667-527
19+1 140+1 755-615
20+1 140+1 846-706
21+1 140+1 939-799
22+1 140+2 035-895
23+1 140+2 133-993
24+1 140+2 234-1 094
25+1 140+2 338-1 198
Total+28 500+26 550+1 950
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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